业内首份《轨道交通综合体白皮书》，今天免费发！

上周的8.13轨交综合体峰会在粉丝们的意犹未尽中圆满结束，一众大咖们的干货分享、亮点频频的少帅激辩、精彩的现场互动、以及轨交综合体白皮书的隆重发布，如此大的信息量，小编至今仍在细细消化中。那么，今天小编就和大家一起再次细细分享一下白皮书的精华！

《2015中国轨道交通综合体发展白皮书》由克而瑞“中国轨道交通综合体研究”项目课题组历经2个月深入调研22个重点城市综合体发展情况，整合CRIC平台数据库相关大数据；通过对22个重点城市数据、活跃企业开发模式、以及重点项目等三个不同维度的比对分析研究，分析推导出中国轨交综合体发展现状、未来趋势、开发模式及借鉴意义。

四大市场特征

1、市场容量呈上扬态势；一线城市尤为明显

从市场容量来看，整体市场呈上扬态势，一线城市尤为明显。一线城市北上广深，预计到2020年运营量将实现翻倍。尤其像深圳，目前只有五条线179公里的运营总量，到2020年将增长到目前的三到四倍。并且，基于一线城市主干网趋于完善，市民对轨交的依赖度也相对更高。

制图：克而瑞咨询

二线城市目前处于轨交快速发展期，处于增量期，主干网络尚在建设中，轨道交通站点之间相对独立，尚未能起到交通枢纽的作用，市民对轨交的依赖程度也不高。

制图：克而瑞咨询

2、市场供求结构失衡；“轨交+综合体”形式在二线城市受追捧

一线城市的轨交建设开始比较早，综合体基本都处在核心区，核心区成为综合体的核心分布点。可以看到，一线一线城市的轨交建设开始比较早，综合体基本都处在核心区，核心区成为综合体的核心分布点。

制图：克而瑞咨询

二线城市在进行城市规划的过程中，新区、副中心区的规划发展同步性较高，轨道交通的因素能够在新区、副中心区的规划过程被考虑进去。可以看到，二线城市综合体对各区域轨交的覆盖率均较高，轨交+综合体形式在二线城市受追捧。

制图：克而瑞咨询

3、开发模式落后；国内企业开发模式单一落后，外资更成熟

国内早起的轨交开发和综合体物业的开发是相分离的，多为先有物业后有轨交的模式。因此，很多通往商场的地铁站多是历史形成，并非从建造最初就有通盘考虑，早期在综合体与交通的连接方面重视度或落实度相对较低。目前轨交综合体正逐渐引起重视，随着地铁网络的不断更新发达，未来的综合体系列将与交通的关系越来越密切。

外资开发企业有大量的优秀经验积累，在我国开发综合体更注重与交通的连接、土地开发的程度更深，且落实度高。地铁建设企业开发地铁沿线物业，或二次转让与房企合作分成，或自行开发建设，享受地铁物业升值带来的收益，分摊地铁开发运营的成本，串联“房地产反哺地铁”的收益循环链。

制图：克而瑞咨询

4、高价值项目凤毛麟角；高价值项目主要集中在一线

目前，国内轨交站点开发主要以满足公共交通需求为主，仅预留连接口做接入，以简单的通道式连接为主；交通人流有效转化为商业人流较困难，大大降低了物业的商业价值。未来，轨交参与物业全程开发运营，协同规划设置合理动线，将大幅提升价值。

制图：克而瑞咨询

不论是轨道交通的开发还是沿线综合体的建设，政府政策都起到重要的作用。一线城市在政府政策引导方面具备一定的优势，有助于优质产品打造。此外，多数经验丰富的实力型开发企业多集中于一线城市，意识先进，如华润、凯德、新鸿基、绿地等，造就了高价值项目聚集一线城市的现状，尤其以上海居首。

制图：克而瑞咨询

三大未来趋势

1、形式常态化：“轨交+综合体”形式比例稳步增长

综合体增量中轨交综合体占比过半并持续上升，二线城市尤为明显。随着轨交体系的持续铺开，“轨交+综合体”的形式被越来越广泛的使用，逐渐显示出常态化的态势。

一线城市轨交综合体占综合体总量比例稳步上升的主要原因是上海轨交综合体占比的大幅提升，而广州占比基本持平，北京和深圳的相应占比略有下降。

图：2012-2014年一线城市综合体中轨交综合体占比

制图：克而瑞咨询

二线城市的的该比值快速上升，已达59%，说明过半的综合体会选择与轨交连接。其中南京的占比增速翻了一倍，主要原因是南京的轨交体系在二线城市发展相对较快、布局较广。

图：2012-2014年二线城市综合体中轨交综合体占比

制图：克而瑞咨询

2、开发模式多元化：开发主体多样化、开发模式多样化

• 申通地铁——地铁上盖开发的合作模式

申通在场站上盖开发过程中，实践过股权合作模式、借资入股模式等合作模式，未来申通将结合拿地方式，丰富合作模式。该种合作的优势：有助于引进专业开发企业，打造精品优质物业；有助于弥补开发资金缺口，形成开发规模效应；有助于持有经营项目股权，带来可持续的收入。

• 港铁—— “物业+轨交”模式落地内地

从运营转向全链条拓展，2005年，港铁与北京政府合作投资并运营北京多条轨交线； 2011年，港铁购得深圳地铁四号线龙华车辆段综合体物业开发，正式将物业+轨交开发模式落地内地。目前4号线的开发运营现状良好，该模式取得了较好的落地效果。

• 绿地——“轨道工程+区域功能”整体开发模式

绿地依托国企背景、综合体开发经验进行统筹联合开发的模式在内地更容易落地。绿地的地铁投资将采用包括BT投资模式在内的多种方式，在全国开展轨道工程投资建设业务，同时积极参与地铁沿线区域的城市综合开发。

3、项目升级化：第一轮项目推出后高下立见，项目进入升级改造时期

轨交综合体经历了第一轮增量发展期后，不同能级城市，不同城市区域，不同人流站点的综合体通过落地运营，相继暴露出发各种开发过程中的问题，下一阶段的开发，项目将在此基础上进行改造升级。

• 土地利用最大化：轨道交通综合体不仅承载了城市公共交通运输的功能，还聚集了城市其他多样化的功能空间，包括商业、办公、住宅、文娱或其它公共设施。在设计过程中，需要结合TOD最大化地利用土地的原则，根据周边环境概况选择性地进行高密度的建设，从而获得良好的环境效益，经济效益和社会效益，实现轨道站用地价值的最大化。

• 功能布局一体化：轨道交通综合体包含着城市生活的方方面面，功能布局的一体化设计具有重要的现实意义。商业、办公、住宅、文娱等功能通过地下基面、地上基面和空中基面的有机连接形成集多样化服务内容为一体的富有活力的微型城市体系。组织方式实现由二维向三维立体网络的复合贯穿式转变。

制图：克而瑞咨询

• 空间组织立体化：为了使轨道站周边聚集的大量人流衔接在平面上不连续的功能空间，或是不在同一平面上的功能空间，需要采用立体化方式来连接与整合，形成立体化的空间组织模式。同时，立体化的空间组织还可以解决地面土地资源不足，或是周边空间资源、地形与地貌的限制，导致无法以平面开展的方式布置功能空间，并以立体化的方式创造出土地的价值。

制图：克而瑞咨询

十大国内外轨道交通综合体项目

国内十大轨交综合体

克而瑞从全国已开通轨交的二十余个城市的四百余个轨交综合体项目中，筛选出24个优秀的已开业项目及14个在建的最值得期待的轨交综合体项目。通过微信平台票选和业内专业人士评分，以十大维度作为评分标准，包括多样化功能混合、与周边无缝对接、有立体的人行及公共空间网络、充裕的休闲交互空间、优化道路/停车配套、预留未来开发变更、客流转化率强、运营良好、创建有标志性的城市空间、形成新的核心等，评选出国内十大轨交综合体，以及五大最值得期待的轨交综合体。

制图：克而瑞咨询

全球十大轨交综合体

根据全球十大轨道交通综合体项目入选标准：创造充满活力的生活空间、建立新型小区中心、提供混合用途功能、旨在适当强度的开发、构建立体的空间系统、造就无缝衔接的都市空间、成为多种交通模式的转换中心、培育有利健康的生活环境、优化步行路径、预先做好规划等，评选出全球十大地标性轨交综合体。

制图：克而瑞咨询

相信通过这次好玩、有趣、全新的峰会方式，一众粉丝们对于轨道交通与城市综合体的发展也有了新的认识。那么，请期待下次的知识盛宴吧！