刘晓兰：轻资产or重资产？别跟风，能赚钱的就是好资产

刘晓兰

三益中国资产管理集团执行董事

亚太商业不动产学院学术委员会副主任

易居沃顿地产与金融组特约专家

《从万达转型看商业地产不能承受之轻》

三益中国资产管理集团执行董事、亚太商业不动产学院学术委员会副主任刘晓兰女士，十余年奋斗商业地产一线，熟谙商业地产的全程管理，成就中国商业地产“一姐”之美名；从宝龙到冯仑基金团队再到三益中国，女总裁战绩赫赫。

作为地产与金融课题组特约专家，刘晓兰现身易居沃顿地产研修班北京大师讲堂，与在场嘉宾和学员分享了《从万达转型看商业地产不能承受之轻》，站在个人视角，解析了这一时下热门话题。

观点

演讲伊始，晓兰总分享了一段她与某90后女生的对话，由此引出当前商业地产项目的痛点所在：对消费者，尤其是对未来的核心消费者、也是当下互联网的主力军90后没有吸引力。太无聊了，谁会来？

那么，中国商地地产出路何在？2015年最时髦的应对战略就是“转型”。社会在转，经济在转，企业也在转。房企里面，万科在转，万达在转，各路神仙都在转。大家谈论＋互联网、＋文化、＋金融、＋服务，各种各样的+，不一而足，希望为房地产行业注入新的内容。不过大家有一个最大的共同追求，那就是“变轻”，变成风口上会飞的猪！

以万达的转型为例。万达至今经历了4次重大转型。1993年开始，它从大连走向全国。7年之后，它又从传统的住宅地产开发向商业地产转型，创立万达商业模式。2006年之后又做了第三次转型，开始由房企向综合型企业集团转变，派生出核心产业。第四次的转型，刘晓兰认为就在2015年，因为这一年万达集中爆发了很多动作，由房地产为主转向以服务业为主，同时开始向跨国企业转型。

万达是如何实现转型的？通过总结万达这几年的几个大动作，刘晓兰总结出它的转型三部曲：业务转型→地产+互联网→地产+金融。2012年9月以26亿美元并购全球第二大电影院线美国AMC、2013年9月投资500亿美元建设青岛东方影视产业园区、2014年8月联手百度和腾讯设立万达电商计划，进入O2O市场、2014年12月战略控股块钱进军互联网金融、2014年12月万达商业地产在香港成功上市……都是万达业务转型的里程碑事件。

模式改变是万达业务转型的重要层面。2015年开始，万达所有新开工项目都将实行“总包交钥匙”管控模式。也就是说，万达只关心交付成果而不再介入项目建设过程。这也是万达商业地产变轻的另一种方式。

通过这样的转变，万达可以从建造细节上抽身，集中精力专注于商业模式、产品研发、标准制定等更具创新性的业务。

转型带给万达的好处，被刘晓兰归结为三点：资产轻重并举、免受市场波动影响、减少资金压力。

然而，万达的模式却是无法复制的。企业只有“重”过才知道“轻”，万达所有动作也都是基于企业14年的沉淀和积累。这之中，王健林的魄力、眼光、远见，万达的品牌和系统都是不可复制的因素。

事实的真相是，大家之所以对商业地产“轻资产”模式趋之若鹜，其实是因为住宅地产高利润的黄金十年一去不返，以售养租的万达重资产模式难以为继，迫使大家不得不寻找新的出路。

刘晓兰说，她个人认为重资产或轻资产两者不存在对与错，能赚钱就行了。中国商业地产同仁们现在要关注的并不是什么“轻资产”，而是要解决我们一直没有很好解决的两个根本问题：一，如何提高回报率；二，怎样打造企业的核心竞争力。

一言以蔽之：做好商业地产的轻资产模式不会比做重资产容易，真正的轻资产应当以服务能力取胜，通过管理能力创造价值。

金句

• 未来的商业地产一定是+互联网、+创意产业、+金融、+服务，万达商业的转型恰恰是这样做的。

• 到底是重资产好还是轻资产好？我个人认为没有好与错，只能够赚钱就行了，哪个对你合适就选择哪个方向，不一定要去跟风。

• 如果最基础的东西都做错了，上面的东西是加不上去的。回归本质、做好产品是最重要的。

• 真正的轻资产，是以服务能力取胜。真正的轻资产，不会比重资产容易做。

• 社区营销带来的东西不是价格的问题，而是莫名其妙的东西吸引着人过去。

点评

学员点评：晓兰总语速飞快、思维从不断点、信息量巨大；北京段9大演讲者中唯一的女导师，安慰了我们疲倦的双眼。

其他导师点评：晓兰不愧为商业一姐，讲的是万达的案例，感觉自己就是万达轻资产的操盘手。