林中地产论道：千亿之前无天花板

旭辉中国地产百强历年排名（点击图片查看高清大图）

图表来源：旭辉集团官网

15年，精耕16城，

从0到100亿，100亿到300亿，

未来的目标是1000亿，黑马用实力证明自己。

从默默无名到前50强，

再到前25强，未来的是要进军前10强，

在房地产行业已近走过黄金时代的今天，旭辉凭什么说出这样的目标。

恰逢旭辉上市三周年之际，全国众多知名媒体走进旭辉集团，走进媒体旭辉行座谈会，董事长林中先生为大家一一解答。

● ● ●  1  ● ● ●

一张布局图看懂旭辉上市后的这三年

20135月进驻杭州，8月进驻武汉，

9月进驻沈阳，

继深耕一线城市后，

全面布局二线城市。

逐渐形成“环渤海”、

“长三角”、“中西部”三大区域战略布局。

10月、11月总计发行40亿境内公司债，

11月牵手平安，获总行50亿高额授信，

从12年的10%，13年的9.2%，到14年的8.3%，截止今年6月，融资成本已下降至7.9%，

牵手清华，成立清华-旭辉可持续住区联合研究中心，

上半年的新增土储中，改善型产品所占比重达到60%，

聚焦主业，加强产品能力。

● ● ●  2 ● ● ●

一个模型看懂林中说的千亿前没有天花板

林中认为，从13年起，房地产进入了高位的平台期，行业蛋糕依旧很大，但游戏规则变了，行业集中度更高，门槛也越来越高。

首先是资金要求越来越高，其次是一二线城市和东部沿海地区的交易量占比均在总量的40-45%左右，买房依旧以自住为主的大格局没有变。行业背景适合旭辉这样战略、竞争力强的企业。林中先生觉得在旭辉布局城市中规模的增长，千亿之前不会碰到天花板。

回顾上市后的三年路，旭辉想要在资本市场实现“持续的、稳定的、有质量”的快速增长，林中认为要评估不同阶段的利润率、增长率和负债率三角模型。

林中眼里的企业KPI

图表来源：克而瑞根据林中发言整理

以2015年前两个季度为例，旭辉维持12.8%的高净利润率，较行业8.4%的平均水平高出4.4个百分比。11年到14年万科的销售复合增长率为207%，而旭辉四年销售复合增长率为惊人的557%，与此同时，旭辉的负债率也较行业平均水平低。

“我们希望每个阶段有每个阶段的发展三角形模型：增长率40%，对应70%的负债率，对应12%的利润率。如果我们把复合增长率放到20%，那负债率要调到50%，利润率我希望能调到15%。”

“所以到下一个阶段，旭辉的这种战略和模型，你会看到复合增长率只追求20%，但是净负债率控制到50%。利润率想提到15%，这时候旭辉才能实现未来好的良性循环，从一个纯开发慢慢过渡，为其它发展做准备。”

● ● ●  3  ● ● ●

一份三好生的实操笔记

三年上市时间，让旭辉成长为业内的三好生，二线房企的领跑者。谈起实操层面的工作，林中先生也介绍了旭辉在各方面的经验和自己对未来的判断。

城市：聚焦一二线，进出城市的规模和顺序要根据实际情况有节奏进行；

拿地：市场差的时候买地，市场好的时候卖房，但买地和买股票一样，要克服贪婪和恐惧；

总经理不能犯的错：投资、定位和总包，投资出错代价是亿元级，定位出错代价是千万级，总包选错代价是百万级；

看重的人才类型：极强的自我驱动力、自我认知和学习能力，敢拼敢当，抗压能力强；

看未来增长：未来行业集中度会越来越高，对房企的要求也越来越高，进入精英竞争时代，非常适合旭辉这种特质的企业；

利润如何保证：不断降低融资成本，严格控制地价，精细化管理与经营，不断提升产品的品牌溢价；

如何避开黑天鹅：永远保持财务健康和稳健，保持资产和变现能力，拥有一大批合作过、信得过的合作伙伴。

● ● ●    ● ● ●

房地产进入下半场，旭辉争当三好生，未来想要跑进前十，一定要有快的增长率，林中先生用戈壁徒步的例子说明这一点：“对手走6.5公里，我们也走6.5公里，永远没有办法缩短差距，对手走5公里，我们走6.5公里，我们才有机会。但我们不一定要最快，最快没有后劲，要跑到终点体力还没有透支，否则跑不动”。