联合办公是噱头，还是趋势？

2015年中国有三个重要的经济名词，一个是互联网+，一个是大众创业、万众创新，还有一个就是供给侧改革。

关于创新创业，联合办公这一新型办公形式可以说在这一年风头出尽。年初那位66岁的老人在北京那条著名的“4A级景区”喝了一杯咖啡，接着万科集团前高级副总裁毛大庆离职创业，SOHO中国的潘石屹挥出新的大旗——SOHO 3Q产品，一时间，Wework成为举国追捧对象，全国开始人人都创业，个个建空间的疯狂。

即便上周末在上海来了一场全球联合办公的盛会，还是难以解众人之渴。所以想来想去，克而瑞咨询决定开辟周六大咖说，就联合办公的疑问，让我们易居中国执行总裁丁祖昱、克而瑞信息集团总裁张燕以及克而瑞信息集团副总裁张兆娟给大家来从第三方角度，谈谈我们对这个新兴领域的认知。

小编要说下，因为后台提问的人实在太多，我们大概做了一下整理和归类，重点选取了三个问题来回复。

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提问1：各位老总好，实在太激动可以这么直接对话，关于联合办公，我觉得现在市场很疯狂，最近我发现我身边多了很多空间，很多咖啡，也去看过一些，入驻率还很低，所以我特想知道，到底这个领域是不是已经开始泡沫了？

张燕：这个问题，我想我来回答吧。我个人觉得与其我们今天讨论它有没有泡沫，不如说作为一个新兴的业态一定有去古存今的过程。我们克而瑞对此有过一个简单的估算，如果按照全球7800家来看，实际上目前联合办公规模占整个国内办公市场不到4%，这个值其实还是虚高，当然你说这个绝对量大还是小呢？我们认为不能叫泡沫，基本上认为就是一个整整刚刚开始萌芽的状态，之所以我们直观感觉存在泡沫，是因为，我们看到的往往是供给与需求之间的不匹配，也就是说有质量的供给少，这也正是刚刚中央政府提到的供给侧改革的问题。

我们克而瑞从年初兴起，就开始跟踪这条线，至今我们已经跑过全国9个城市，与50多家空间创始人有过深入交流，绝大部分大概80%以上他们不认为过剩了，当然租不出去有各种各样的原因，但是今天大多数都在想我是不是要开第二家、第三家，在很多城市，今天如果从需求端反过来看这件事情，它实际上有这个承载力。这个里面一定有一个问题，如果从房地产这个角度来看，说的不好听叫噱头，确实有一些希望带有这种概念的植入之后盘活存量资产，但如果你具备真正的核心竞争力的话，其实我认为这个里面不存在有多么大的泡沫。如果仅仅是借有一个形，不具备里面核心的东西，一定会在接下来的大并购当中淘汰掉。    

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提问2：我去过很多联合办公空间，大部分时候，我看到的都是在老厂房、老办公楼宇的改造基础上打造设计的，因为我是做创意地产的，加上现在都在提存量资产盘活、三旧改造之类，所以我想问，联合办公真的可以作为一种主要的盘活存量资产的手段么？

丁祖昱：我的观点很明确，不管联合办公也好众创空间也罢，这类“空间”形态产品短期内不会成为办公的主流，这只是办公方式的一种改变，但这是办公方式的一种改变，尤其是针对90后，95后，我更愿意从这个意义上来看这个领域的未来。

再一个，联合办公占整个写字楼市场份额是非常小，从使用上来看，从办公室的需求转变为“一张桌子”的革命。加上因为共享，周转率的提高，有可能还会减少纯办公面积上的需求。所以，联合办公解决不了写字楼库存问题。

但是我要说，联合办公其实关注的不应该是解决库存的问题，而是一种服务，是一种共享经济的模式。这种共享，不是简单的物理空间的共享，而是精神层面的共享，这和传统的空间层面共享是完全两个概念。物理空间和物质资源的共享是一部分，思想、精神上的共享才是人们重要的需求，尤其是初创公司和小微企业，也就是这次我跟王灏、毛大庆他们在GCUC峰会上聊到的，所谓的“大院”文化。

由此来说，甚至于联合办公的盈利，就不应该只限于桌子的租金，应该是基于桌子，对人的需求产生的各种延展。所以，我认为，虽然联合办公门槛低，准入容易，但真的要做好，能挣钱还是不容易的，行业会经历大浪淘沙的过程，大的吃掉小的，精致的吃掉粗糙的是不可避免要发生的。

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提问3：我有去过这次全球联合办公峰会，会上Rocket Space的Duncan的观点我很赞同，关于品牌的，我想问下，怎样才能实实在在的做好这样的品牌？

张兆娟：作为最早最快涉足这个领域的咨询公司，我们一直在不断地跟踪整个行业的进程，这个过程中，我们也有了很多自己的思考。实际上，我们发现，最初，包括大家知道的P2、科技寺等等这些空间，初心并不是为了做空间而做空间，很多创始人都是误打误撞进来的，所以从最开始，入驻空间的团队，也并没有很强的个性。

然而随着空间开的数量的增多，创业团队入驻的增多，慢慢的，会发现，入驻的团队间、以及空间内，开始逐渐产生这种自生态的端倪。何为自生态？就是在空间内，可能围绕某一个产品领域，相关的上下游环节企业开始互相协作，从设计到样品到推广再到创投服务等，完全实现空间内解决。

基于此，我认为，未来联合办公的一大趋势，一定是围绕着垂直细分领域展开，比方说围绕工业设计领域、围绕人工智能领域、围绕汽车后服务市场领域等等，这样的领域反过来，实际上对空间运营商会提出很高的要求。我们说一个空间做的很重，不是说它花钱在租赁物业上，这种重应该体现在，它对空间内资源集成上的要求，所以这是一种提高空间门槛，增强品牌和核心竞争力的手段或者趋势。

还有一类就是在众创领域，不是说创投么？你是仅仅做拉皮条的还是真正为创业团队拿投资进行全程辅导的？拉皮条，我只是给你介绍个投资机构，你自己去谈，那一定会做不下去，只有真正站在创业人角度，去为创业者服务，才会是锻造空间品牌价值的核心。

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谢谢各位老总今天的交流，新模式、新趋势，我们希望大家一起来关注，共同推动行业的成长，下期周六大咖说，我们再见！