每家房企都想成为的「黑石」到底是什么鬼？

[ 导读 ]

从黑石的地产投资思路看房企转型

今天小编要来说一说地产和金融的事儿，

这是一个移民白手起家登上人生巅峰的故事。

故事发生在上世纪80年代的美国，

一个来自希腊的移民，

他叫彼得•彼得森。

拿着200美金到麻省理工上学闯世界，

不幸因抄袭论文被麻省开除。

之后，

他的人生却像开了挂一样。

34岁任美国财富300强企业贝灵巧总裁，

出任美国商务部长，

拯救雷曼兄弟变身华尔街投行明星，

遭合伙人暗算逼宫黯然出走雷曼。

于1985年，

在华尔街开起了一家小型并购公司——黑石

20年之后，

黑石成为华尔街的PE之王。

故事说到这里，关键点为何呢？

答曰：

他靠投资地产赚翻了

对，这就是我们今天的主题！

迈入地产下半场，面对业绩增长速度放缓，利润不断摊薄的大环境，房企纷纷走上了金融化的道路。那么，金融能否成为房企转型的出口呢？

且让我们反其道而寻之，从金融机构（黑石）的地产投资思路来一窥究竟。

PE之王黑石的地产投资之道

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成立于1985年的黑石集团，是全球最大的独立另类资产管理机构之一，以卓越的投资能力被誉为华尔街PE之王。

在黑石的业务范畴内，地产基金投资占相当大比例（地产基金的管理资产额占公司管理资产总额的28%）。过去三年，黑石集团40%以上的资产升值收益和对外分配收益都来自地产基金的贡献。

► 「买入+修复+卖出」策略

1、收购成熟的能产生稳定现金流的物业资产

黑石旗下地产基金的投资目标主要以成熟的能够产生稳定现金流的物业为主，较少涉足开发或培育期的物业，目标资产主要涉及购物中心、办公楼、工业地产、物流地产等。

以低于重置成本的价格来收购这些成熟的物业资产，取得所谓的成本或机会优势。同时，收购成熟物业相较开拓培育新市场所面临的风险相对较小。

2、品牌扩张、物业资产升值

黑石通过收购提高其在某一领域内的市场份额，然后将这些收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上，改善其管理，提升运营能力，实现品牌扩张和物业资产升值。

3、出售

被收购物业经过打包运营，实现物业资产升值之后，黑石就将其出售给保险公司或REITS公司等长期投资人。

黑石通过「买入+修复+卖出」的这一系列环节，实现目标资产的升值，赚取运营带来的规模扩张的红利。以基金的运作模式操作，降低风险，用轻模式撬动重资产。

►  黑石模式的运作条件

1、存量市场环境

诞生于80年代的黑石，赶上了时代的机遇，美国房地产市场迈入存量阶段，为房地产基金提供了投资的入口。同时，针对商业、办公、工业、物流等存量物业的运营商成长起来，为细分领域物业的专业化、效能提升、物业升值提供了条件。

2、完善的法律监管体系

有效的法律监管是市场投资良性发展的保障。房地产证券化的施行在美国已经有四十多年的历史，相关的法律监管体系也最为完善。

REITs 首先立法于 1960 年美国国内税收法规（Internal Revenue Code），同年美国国会通过房地产投资信托基金（REITs）法案（Real EstateInvestment Trust Act）是REITs制度建立的开端。

就 REITs 而言，它的组织方式、投资内容、收益来源与收益分配等，都必须符合一些严格的规定。

上图信息来源：《房地产证券化》（臧大年等著）

中国市场能否复制「黑石模式」

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2015年，在共享经济的浪潮下，「联合办公」、「长租公寓」成为地产行业的热点，这种现象的背后即存量市场盘活的显现。

那么，「黑石模式」是否适合中国地产市场呢？

►  看市场：正迈入存量阶段

1、空间崛起

在目前7亿平方米房地产库存里，有接近3亿平米的写字楼和商场，这些同质化的存量在2015年被「空间」激活了。2015年，据不完全统计全国共享办公空间已超2000家，不到一年时间内，空间数量增加近10倍，呈现井喷状态。

2、公寓风靡

2015年11月，公寓首次被写进国务院的政策文件。在「供给侧改革」之下，面向青年群体租赁需求的长租公寓，成为资本和开发商争相进入的新领域。

2014年，YOU+国际青年公寓获得雷军创始的顺为资本领投的一亿元A轮融资；蘑菇公寓、优客逸家、青客公寓也相继获得资本注入。以万科为代表的部分开发商也瞄上了出租公寓这一万亿级的市场。

不论形式如何，究其实质仍是消化、盘活闲置的存量房地产资源。虽然已迈入存量阶段，但运营理念初生，运营能力还有待提升，促进存量物业升值才是关键。

►  看监管：相关立法不完善

我国目前已有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》等法规，监管的相关法规并不完善。

1、缺乏专项法规

从性质上看， REITs属于产业投资基金，但是中国现行的法律中没有专门的《产业投资基金法》，而只出台了《证券投资基金法》，其中只规定了《设立境外中国产业投资基金管理办法》这一行业规章，REITs在创立阶段和实际运作过程中将会面临法律障碍。 

2、缺乏税收配套法规

目前，尚未建立针对REITs的税收制度，都是参照现有的一般经济业务政策规定，针对信托税收制度存在重复征税问题，在很大程度上削弱了REITs的竞争力。

3、土地制度存在风险 

我国土地归集体和国家所有，土地使用期限将可能会是REITs运行中一个巨大的不确定风险。 

4、缺乏其他配套法律

REITs运作流程较复杂，需要委托专门管理机构管理，加大了信息不对称程度。在信托过程中，针对受托人侵犯委托人利益的情形，需确认各违规法操作所应承担的法律责任。

同时，REITs在上市方面也需要有具体的监管规定，并且所管理财产的相关信息应该及时披露。 

►  看主体：整体处于起步阶段

从主体方来看，目前主要有两类：

1、房企类

➀「轻资产」模式将成为趋势

以万达、绿地、恒大为首的千亿级房企纷纷涉足金融领域，但开辟新领域的目的是为了平衡日益摊薄的行业利润，依附房地产上下游挖掘金融机会，或为项目筹集资金，降低融资成本。

但随着房企在金融领域的深入，轻资产化必然成为未来的趋势，如万科秉持的小股操盘模式，万达已明确提出轻资产化，而绿地大金融已涉及到了房地产基金，未来房企金融会越来越多的涉及基金运作。

几大房企的金融举措：

►万科：2015年6月，万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs，以万科前海企业公馆租金收益权为标的，发行规模30亿，一半用于购买前海万科公馆资金收益权，另一半用于购买固定收益类债券产品。

►万达：2015年，万达成立金融集团。联手快钱发行首款众筹产品「稳赚1号」，顺利完成50亿发行计划。2015年，金融业务收入达208.9亿元，完成年计划697%。2016年，计划接入五大业务板块，三年内实现IPO。

►绿地：2014年，绿地「大金融」战略确定类金融、金融股权投资、基金投资及管理、资本运作等四大板块业务，相继与中国平安、阿里巴巴、腾讯公司等合作设立理财产品等。

►恒大：2015年，收购中新大东方人寿保险公司50%股权，更名恒大人寿。2016年3月，39亿港元收购盛京银行已发行股本5.59%股权。完成了金融产业最关键的两张牌照收购：保险和银行。 

➁ 起步阶段，万达优势明显

就目前存量市场整合而言，万达在商业领域占据绝对优势，商业资源聚拢明显。目前，已开业万达广场133个，累计持有物业面积2632.1万平方米。此外，万达对外推出轻资产战略，由投资者出地出全部投资，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，收取管理费用，分享租金收益。

其他，如住宅、办公、工业领域，各房企虽有尝试，但目前仍处于起步阶段，尚未形成资源聚拢。

2、地产服务商类

➀ 易居：从金融入手，运作地产基金

2015年7月16日钜派投资集团于美国纽交所成功上市，代理产品包括：债券、私募基金、阳光私募、对冲基金、PE 产业投资、保险及银行类理财产品。

其中房地产股权投资基金，专注于房地产领域的私募股权基金，以面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。

➁ 世联：从资产管理平台入手

2013年，世联投资2000万元设立全资子公司深圳世联兴业资产管理有限公司，专注房地产资产服务，针对企业总部、写字楼、产业园、公寓提供包括资产咨询、资产管理、资产经营等服务，集风险管控、集成服务、市场前置、全国化平台于一体。

随着市场的成熟、法律监管体系的完善以及主体整合能力的增强，未来也会向资本运作的方向转型。

地产下半场，环境倒逼房企不断升级，优化产业运作模式。在这番转型中，各家不约而同的选择了金融。答案已然很明显！资本运作的模式是存量市场的必然选择。

在这场即将打响的存量之战中，万达、绿地、恒大这些率先试水的房企，再次占领了先机。下半场，地产的玩儿法将更有趣，也更加考验企业的资源协调能力和运营能力。且让我们拭目以待！

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