「万万」没想到的转型之道

2014年是房地产行业被“互联网思维”颠覆的元年，经历了粗放式增长的黄金时代，房地产这一庞大的传统行业，面对“互联网思维”无孔不入的渗透式冲击，也不得不张开双臂拥抱互联网+，学习如何与其共舞。

大浪淘沙，在这一年多的转型蜕变之路上，各家房企或多或少都找到了自己的突破点和新的起跑点。在摸索中前进的路上，我们看到了各种应对策略，多元化、跨界、联合、触电、海淘各种姿态。面对新形势的挑战，连地产行业的两位领袖也选择了合作的姿态，携手共进。

俗话说，船大难掉头，那么，这两位地产行业的千亿级大佬是如何转身的呢？

转型之痛

红利时代的终结

万科和万达能够称霸中国住宅和商业领域，成为各自领域内千亿级规模的房企，可谓时势造英雄，离不开时代的红利。

二十多年来，中国房地产行业一直处于粗放型的高增长阶段，通过土地溢价和资本快速周转，实现了行业的高利润增长，对于开发企业来说，时代的红利为万科、万达的成功造就了不二的成长环境。

随着地产黄金时代的完结，步入白银时代，开发企业的成长环境不再，原有的利润增长模式已经无法适应时代的变迁，面临新环境下企业增长的压力，注定了转型的命运。

千亿规模转型难

万科在住宅的道路上已走了三十年，万达也在商业领域摸索了二十多年，两家都是全国布局的巨型房企，在企业的初期发展过程中，已经完成了体系的构建和优化。

在自身发展的过程中，成熟的体系，标准化的产品线，快速运转的模式，成为过去快速扩张的动力，但在新形势下，过去的优势都成为巨大的阻碍，无法以最快的速度适应变革的需求。

从开发商到服务商

万科转型城市配套服务运营商

关于万科的转型方向，王石在7月12日的第三届外滩国际金融峰会上指出，未来10年，万科将由销售商向服务商转型，由产品的制造型向技术型的转型。

万科基于传统业务的整合，提出“八爪鱼战略”，对其八大业务产品线进行全面整合，接纳互联网思维，转型为城市配套服务商，通过做城市配套服务商增加客户粘性，由卖住宅转为卖服务，实现服务和技术的转化升级。通过利用新的规则、寻找新的伙伴、运用新的工具，在转换角色的过程中实现服务和技术的转化升级。

通过中报的数据来看，尽管万科以1099.6亿元销售业绩重夺房企第一，在营业收入却是绿地稳坐第一，同时，净利润同比增长仅为0.77%，并且来自房地产业务的收入比例为96.3%，以住宅开发为主的模式为万科的增长带来了巨大压力。

今年，我们看到万科在几个方向上做出了调整。

1拆分物业，“睿服务”市场化运作

2015年，万科物业打造新市场化品牌“睿服务”管理体系，基于移动互联网的“睿”平台、以“睿”管家为服务中心。实现线上到线下的服务闭环，最大程度节约成本，提高服务效率。通过输出睿服务体系完成规模扩张。

上半年物业管理收入占比3.7%，比2014年末增加2.33%。中报中也明确了万科物业的市场化发展方向，物业将率先分拆上市。未来万科物业业务新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，鼓励通过并购与合作实现快速增长。

2布局物流地产

今年6月，万科成立万科物流地产公司。发布公告称万科未来将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，以及地产延伸业务，其中物流地产是产业地产业务重点方向之一。

目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目，物流地产进入开发运作阶段。通过效仿普洛斯模式，引入黑石的战略投资，凭借黑石强大的物业收购和资产管理能力进行基金化运作，而万科保留项目长期运营权，收取部分管理费用，分享基金分红。

3跨界合作，拓展地产延伸业务

在住宅和传统商办地产之外，积极拓展延伸业务。我们看到今年，万科频频跨界合作，引入新的资源，拓展新业务。在住宅之外，开始探索商业运营，家装、智能家居等延伸业务。

• 万科为推进在商业领域的进一步发展，与万达建立战略合作同盟，未来将围绕项目和业务层面展开合作，包括共同拿地开发、轻资产运营与金融创新、社区消费O2O等方面，区域可能涉及海内外市场。

• 万科为了实现其商业地产的跨越式增长，与百度合作，宣布万科商业策略联盟成立，启动商用地产科技化运营，搭建“大数据”平台，利用LBS定位技术，分析会员消费次数、额度、喜好等，帮助后期招商与业态调整，为万科商业地产提供智能化升级解决方案。

• 万科签约链家为“全面渠道服务战略合作伙伴”共建“OC（Omni-Channel）闭环”，推动行业革新、落地精细化运营销售、优化渠道管理与运用。并且，于8月联手进军家装市场，共同宣布成立新的独立家装公司“万科链家”。

为来，将加大对养老、教育、度假、租赁公寓、物流地产等地产业务、以及装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。

4金融化是未来发展方向之一

万科在金融化方面摸索已久，今年，以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。尝试通过金融方式，盘活存量资源，提高资金利用效率。

中报披露，未来万科将继续深化合作，积极探索各类金融工具，充分利用资本市场，优化资源配置。积极寻求和各类机构的合作机会，尝试和探索证券化产品，为未来进行资产管理提供金融支持。

转型分析

在地产行业利润愈发趋薄的今天，单一的业务线断然无法支撑千亿级房企的生存。万科在主业的基础上增加了物业、物流的单元，增加新的赢利点，尝试多元化发展；在开发之外，开始探索 “金融化、重运营”。

万科的转型升级建立在原有住宅主业的基础之上，拓展到地产的延伸行业，走的是加法思路。由于房地产业务的收入占比高达96.3%，使万科不得不小步转型，未来的发展仍集中于房地产行业，但从业务模式来看，以放弃过重资金占比的模式，以较轻的服务为核心。围绕其主营业务，通过跨界合作，嫁接金融、互联网的方式，来培养各板块业务的成长。

结合万科金融化探索，以及合伙人制度的践行，未来，其产业地产、物流地产、装修业务、教育地产等等转型升级业务成熟之后也将逐步分拆，公司价值重构或将逐步上演。资产管理成为万科未来发展的方向之一。

万达转型商业服务商

6月，万达集团董事长王健林在公开演讲中再次阐述了万达的转型方向和目标，提出 “2211战略”，三到五年之内实现去“地产”化，变成商业发展公司或者商业服务公司，万达要从一家以商业地产为主营业务的集团转型为文化、旅游、金融、电商四大战略并举的综合体。

1去“地产”化，降低对房地产业的依赖

2015年上半年，万达新增土地储备面积774万平方米，总土地储备面积8259百万平方米。为实现轻资产运营，减少资金占压，降低开发类物业的收入占比，万达新增土地储备有所下降。未来，万达将以轻资产方式，通过对外输出万达品牌和运营管理服务实现快速扩张。

结合2015中报数据来看，上半年投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块，占比分别为20.54%、68%和7.23%，其中物业销售占比相较2014年（85%）下降了17%，有较大降幅。

但结合万达可售物业的存量情况来看，未来三年可售物业货值约7000亿，物业销售仍是收入重点，去地产化的难度较大。

2剥离盈利差的业务，增加文旅、金融投入

万达今年对百货进行了大规模的调整，关闭了部分严重亏损的百货门店，保留适合零售业态的门店，或是压缩部分经营面积。同时，大歌星已经全盘关闭，全面退出KTV领域。

• 扩容文旅：在文化旅游方面，进行了大手笔投入，投资酒店，收购位于湖北、北京、江西、安徽、深圳、青岛、无锡、浙江、南京的共11家旅行社，完成产业链搭建。9月，万达西双版纳度假区将开业，在长白山度假区的基础上，构成万达文化旅游城的雏形。

  据上半年数据，文化收入184.7亿元，同比增幅30%，占比约17%；旅业收入42.3亿元，同比增幅147%，占比约4%。可以看到，文旅产业的收入增势强劲，但目前的整体占比略小。

• 收购块钱，布局金融：成功收购快钱，为万达布局互联网金融打通重要一关，拥有了自己的支付系统。联手快钱发布的首款互联网金融产品“稳赚1号”，使万达在融资方式突破了传统的融资模式，为轻资产化运营铺平了道路。

  上半年快钱收入17.4亿元，下半年，万达计划成立金融集团，进一步扩大金融业务。

3腾百万打造全球最大O2O电商平台

万达自 2012 年就开始摸索O2O的商业模式，但一直进展较为缓慢。2014年9月，万达与百度、腾讯两大巨头合作，共同出资成立万达电商，目标打造全球最大的O2O电商平台，飞凡电商于2015年7月正式上线。

飞凡电商的逻辑基于线下流量盘活，通过互联网的技术，运用线上有序、密集、可提供的服务提供给用户，将线下碎片化的流量组织到线上，结合线下场景化的应用，最终反哺到线下。从线下开始整合资源，到线上统筹运作，再回到线下完成一系列动作，形成这样一个O2O的闭环。

万达电商试图通过另一种方式来实现线上与线下的链接，利用万达线下的流量优势，消费者先在线下体验，然后再在线上购买和消费，通过一卡通和通用积分联盟梳理会员体系，盘活整个流量，由百度和腾讯为这一平台提供技术支持。同时，万达、腾讯、百度将打通帐号体系，在支付、积分联盟、大数据、产品和流量整合上进行合作。

万达电商作为开放式平台，下半年目标年内完成1亿注册用户，完成与370个大型商业中心的合作。由万达来投资，对商业实体进行信息化、网络化的改造。

目前，电商仍处于摸索建设阶段，尚无法从直接的收益中看到其对于万达的影响，同时，未来电商板块的发力仍需要巨额的资金投入。

转型分析

面临转型，万达选择了剥离、弱化未来营收能力弱，资金投入占比大的业务，选择了去地产化的减法思路，与万科的选择同样——服务。

在商业地产领域之外，涉足文化、旅游、金融、电商等不同领域，以实现业务构成的多元化，并借助各业务之间的协同作用，来增强万达整体的盈利能力。将金融、电商这类运营资金压力相对较小的业务作为重点，以期在未来获得高增长的活力。

但就目前万达的资产构成情况而言，万达的轻资产化、去地产化的战略转型难度仍较大，未来几年房地产占比仍为最大，而新业务的成长仍需较大的资金投入。

同时，面临未来商业地产越演越烈的竞争，万达的商业运营能力有待提升，否则运营管理输出，轻资产化无从谈起。

结 语

在转型的浪潮中，各家有各家的生存之道，但从千亿级房企的转型中，我们也得以窥见行业未来的脉搏，多元化、金融化、以服务为核心。

万科在稳健之中求转，万达则大刀阔斧，另辟江山。在一片唱衰的声音中，万达走过了还算不错的上半年。关于万达为何耗巨资打造飞凡？王健林于铺天盖地的非议中谋求怎么一盘棋？你真的认为你了解万达大刀阔斧的O2O转型之道？近期请关注我们近期将推出的高端访谈系列之万达飞凡篇。