转型期，房企们的金融玩儿法

[ 导读 ]

房企转型之战，

互联网金融已成兵家必争之地！

2015已接近收尾，盘点今年的地产圈儿，房企转型可谓如火如荼，互联网+金融成为市场的新宠。不论是大咖级的万科、万达，还是地产黑马都以各种姿势拥抱着互联网金融。金融作为未来新经济的支柱产业，盘活存量资源最快、盈利能力最强的渠道，已成为兵家必争的战略高地。

大咖房企的金融战略

绿地：“三大战略”下的“大金融”布局

2015年开始，在“大基建、大金融、大消费”全面推进的基础上，绿地又开启了“金融+互联网”的转型战略。收购金融牌照、设立产业基金、并购基金、资产证券化探索、基金管理等等，绿地一个不落的从多方面探索金融转型之道。

• 通过与平安、阿里、腾讯公司等合作尝试了“平安绿地好房宝”、“腾讯绿地宝”等理财产品，打造“金融产业生态圈”。

• 联手蚂蚁金服、平安陆金所，推出了国内首款互联网金融产品——“绿地地产宝”，定位于服务个人投资者理财投资与中小房企资金解决方案。

万科：金融化是未来发展方向之一

万科一直是业内稳健的资深探路者，愿意多方面尝试，但每一步都走的相当沉稳。万科在金融方向上也摸索已久。今年，万科联手鹏华基金尝试金融化，以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。尝试通过金融方式，盘活存量资源，提高资金利用效率。

万达：转型轻资产四大战略之一

2015年，万达的轻资产之路走得可谓翻天覆地，从重资产向轻资产转型，从开发商向服务商转型，万达提出了三到五年之内实现去“地产”化的目标，万达要从一家以商业地产为主营业务的集团转型为文化、旅游、金融、电商四大战略并举的综合体。

• 万达成功收购快钱，拥有了自己的支付系统，为万达布局互联网金融打通重要一关。

• 通过联手快钱发售首款互联网金融产品“稳赚1号”，突破了传统的融资模式，可谓互联网金融战略的小试牛刀，为轻资产化运营铺平道路。

克而瑞点评：

✎  绿地：绿地地产宝的尝试较为稳健，将项目的收益权做成理财产品出售，一来创新了项目融资渠道，另一方面，从产品的规划来看，未来绿地地产宝将不仅仅局限于绿地的自有项目，而是要建设成为互联网房地产金融平台，通过低风险稳健收益产品来做平台和生态圈，将社会闲散资金、机构资金与地产项目有效对接。

✎  万科：以前海万科企业公馆为投资标的，发行的鹏华前海万科REITs门槛较高，并且，从资金投向来看，万科也是秉持了一贯的稳健风格，将50%投资于固定收益类资产、权益类资产等，分担项目营收的风险和压力。万科的转型之路大抵还是坚持在走自己的风格，在原有的业务基础上，做一些稳健的探索和创新。

✎  万达：“稳赚1号”真的稳赚吗？未必。从本质上来看这款产品仍属于众筹的概念，购买产品者共同作为投资人，将完全承担项目的经营和盈利风险。万达在完成项目融资的同时，也将风险转嫁给了 “外行”投资者。

万达所追求的轻资产之路，REITS必然是最终的出路；相比众筹模式，REITS对投资物业的资质要求较高，而万达飞凡电商的未来以及万达广场的轻资扩张都还需要借助REITS。

地产黑马的金融战术

大咖有大咖战略思考下的金融玩儿法，地产黑马也有自己的“野路子”。与大咖们大手笔布局新领域的战术不同，黑马们的打法更直指靶心。

金茂：“双轮两翼”战略下一翼支撑

2015年上半年，黑马方兴可谓震剎地产圈儿，逆势而上；下半年方兴整装再战，开启了中国金茂战略升级的新历程，将转型升级为“城市运营商”，致力“释放城市未来生命力”，同时也发布了“双轮两翼”战略，将“服务”与“金融”比作企业腾飞的两翼。并推出了第一个金融创新产品“金茂宝1号”，拉开双轮两翼全新战略指引下城市运营的序幕。

在互联网金融创新的大环境下，行业内大咖房企纷纷推出互联网金融创新产品，在此趋势下，金茂推出了首款互联网金融产品——金茂宝。金茂宝主要推出两款产品：金茂宝1号、金茂宝Q易贷。

• 金茂宝1号：理财+营销型金融产品，以8.88%的年化收益率，绑定购房折扣，优先面向员工及业主、准客户；用户购买该项理财同时绑定项目购房折扣，不抵房款，理财期结束本利退回客户账户。前期锁定客户，拓展营销渠道。

• 金茂宝Q易贷：首付贷产品，以6.5%的年化利息，面向购房客户中首付款交款困难的客群，提供低成本的首付贷支持，提升签约。

旭辉：为主营业务插上金融的翅膀

在“高周转、高利润、高附加、可持续”的核心战略思路之下，旭辉自2014年始也尝试做“互联网+”的创新，2014年旭辉推出微销宝通过移动互联改造了传统营销路径，旭财宝的推出则重构了房地产传统开发流程和营销模式。

旭财宝是一款兼具项目众筹、资金理财和市场蓄客三大功能的房地产金融产品。对于客户而言，可作为资金理财，收益率并不低于一般理财产品；同时，准客户提前介入项目，可享受更多的优惠政策对于房企而言，提前蓄客，并且摸清楚真正的市场需求。

泰禾：“一核两翼”的加速器

从2013年100强到2014年50强再到2015年30强，在楼市下行期，泰禾连连在全国市场攻城略地，转型之战可圈可点。2015年泰禾再次进行深化战略转型，聚焦金融投资与互联网+，围绕“以房地产为核心，以金融和投资为两翼”发展战略，在继续深耕房地产核心产业的同时，积极探索金融创新和投资机会，助力主营业务的发展。

克而瑞点评：

✎  金茂：从金茂宝的发行受众来看，其实就是兼具了营销功能的一款金融理财产品，较高而稳定的收益率。这种复合型的金融产品让客户将投资赚钱的周期提前到买房前，让房企将营销和需求调研提前到产品开发前。同时，在有购房需求的前提下，既能解决首付的问题，还能享受更多实际的优惠，从房企的角度来说，确实做到了创新金融服务。

✎  旭辉：旭辉这两年的表现可圈可点，在金融方向的试水，更多的尝试也旨在销售。旭财宝从本质上来看属于众筹产品，除常规的融资功能，更多是为了项目预热、提前锁客、销售去化等采取的营销手段。

✎  泰禾：作为中国最早探索多元布局的房企之一，泰禾集团在金融、投资领域颇具前瞻性布局，投资东兴证券、福州农商银行，大股东参股海峡银行、发起设立海峡人寿等项目均为泰禾的迅速崛起准备了坚实的资金和财务支持，大大增强了其在今年市场竞争中的优势。

房企+金融给客户带来了什么？

互联网+的时代，打破了旧有的秩序和障碍，过去看似高大上、处于顶端的金融行业，与房地产的碰撞，产生了与更多人的链接。

不同能级的房企站在不同的战略背景之下，各家的战术各异；然而，从终端的客户角度来看，房企的金融试水给客户带来了什么呢？

来看一下各家产品的对比。

克而瑞制图：根据各发行网站资料整理

虽然各家所发行的金融产品各异，但从客户的角度，结合产品的理财属性，以投资门槛的高低、投资风险、安全性、收益率几个层面来评估，保本保息类的产品更适合覆盖面更广、稳健型的投资客户。同时，结合投资期限考量，几大产品中以金茂宝1号的投资性价比最优。

结 语

不论是大咖级房企还是黑马，随着房地产利润的不断缩水，处于行业下行的转型期，互联网金融成为各家房企谋求发展的一个新的增长点。

那么，金融又给房企们带来了什么呢？

1、解决融资渠道的问题。比如万科、绿地、万达这类千亿级的大咖，金融处于绝对的战略地位。对于这类企业而言，追求规模已不是发展的主线，如何平衡日益下滑的地产利润才是问题的重心，引入金融板块的业务以保证整体的利润率。金融是企业转型和发展的方向。

2、解决营销的问题。对于行业下行期的黑马来说，如何在乱世中崛起，谋求自己的一隅，关键还是抓住房地产这条主线。销售就是一切，引入金融元素在开发流程以及营销方式上做一切可能的创新。金融是黑马型房企的加速器。

当然，在同样的行业背景下，大家终是殊途同归。