万科的霸道总裁有点多

去年底即开始席卷地产圈的离职潮着实将让圈内唏嘘了一把，深陷漩涡中心的万科，先后放走了肖莉和毛大庆两位高级副总裁，可谓损失惨重。然而电脑屏幕这头的你在为万科干着急，殊不知，人家万科还真不缺副总裁， 一双手根本数不过来。

万科的新高管团队目前共有20位核心成员，除了灵魂人物王石、现任掌门人郁亮及董秘兼谭华杰以外，还有18名副总裁(3名执行副总裁、9名高级副总裁、6名副总裁)分掌大权。

（万科管理层一览）

以上诸位霸道总裁，有的名字如雷贯耳，有的名字新鲜出炉；有追随王石20多年的元老，也有刚入职一年都不到的新人。但从上表可以看出，升官概率与入职年份并不完全成正比，万科对能力新人的提拔更值得称道，与企业战略更加匹配的工作能力和职业才是企业最为看重的。

但要说最近存在感刷得最强的，无疑是丁长峰、谭华杰和朱保全三位，究其原因，分管商业地产、产业地产以及物业的三位副总裁无疑是站在万科转型期风暴眼的关键人物。

商业地产

掌门人：丁长峰

丁长峰名片

坊间传言说，在郁亮全面执掌万科前，丁长峰曾被王石看做接班人。在王石看来，丁长峰具有更多的一线管理经验，更能传承万科当时的公司文化。

虽然拥有王石太多的溢美之词，但作为商业地产的新帅，丁长峰进入万科23载，在商业方面的履历却并不突出，如何在未来通过转型实现万科商业的新思维新体系，成为了丁长峰面前最大的难题。

虽然复苏迹象愈发明显，但对于习惯哀鸿遍野的住宅市场而言，作为老大哥的万科当然要率先实现转型，然而在中国实体商业困境有目共睹的大前提下，老大哥还是义无反顾地跳了进去，是想借助弯道超车？还是自信使然？看看商业新兵丁长峰时怎么做的？

1、三大产品系

“社区级商业+区域级商业+城市级商业”是万科最新构筑的商业体系，显而易见，它着眼于全面满足城市与人的需求，力求覆盖生活的每一个消费机会，不单是停留在购物或者商业体验，根据当地居民生活特征、消费习惯、喜好需求打造主流消费生活解决方式，来满足城市的多种需求，来实现万科服务城市发展的抱负。

城市级商业——万科广场

万科广场定位为区域型购物中心，以家庭消费人群为重点，坚持“以家庭型综合消费为主，以快速流行时尚为特色，以餐饮休闲娱乐为亮点”的商业原则规划。

（金隅·万科广场外立面）

区域级商业——万科生活中心

万科生活中心以社区商业革新者的姿态，开创覆盖社区群的“生活中心”，以围合式建筑形态，商业中心与街区结合、内外街结合，营造开阔敞亮、自在悠然的购物氛围和社区生活空间。

社区级商业——邻里家

源自万科社区商业品牌“邻里家”系列，是万科自主型社区商业，更是未来社区公社化的产物。主要以社区配套为主，集咖啡馆、便利店、面包店、菜场、银行等社区生活必要设施，提供最便捷最及时的服务。

2、住宅大佬的商业命题

很多商业通过品牌的打造不断的复制，但是对于2015年才开始做商业的万科而言，简单复制的方式肯定行不通。对于万科商业而言，不会谈太多奢侈产品。万科过去30年一直致力于服务城市中产阶层的品质生活，商业也是如此。

无论是现在七宝万科广场也好，虹桥万科中心也好，从架构来说，经营服务的内容不仅体现在硬件上，软件上的服务也将非常细致全面。比如万科商业将打造线上O2O平台，把所有的运营工作补充进来，不同的项目里有不同的实体端口，数据在云端，通过前台的O2O平台可以感受实体现场。还有市场推广服务、运营服务、停车导航、wifi全覆盖的系统等。

消费者对于某一个业态的享受可能也是一种服务的过程，但是对于一个商业体而言，不尽综合，再大的商业体也会有没有的东西。于是，万科商业也在不断寻找线上服务机构，与商业体之外的服务商展开充分合作，以期获得商场之外的更边缘化的消费内容。

3、丁长峰心中的6个商业观点

1.现如今中国商业中心面临两个困境：供需失衡和供需错配。

2.客户细分是万科在住宅领域走向专业化的重要基础，但万科在这方面还不够，仅仅只做到了4-5分，还需要更加精分客户，增加客户细分的颗粒度。

3.万科31年的几个数据：500个社区，70万户，200万人口。

4.万科社区的核心：生活美学、社区纽带、社区健康、社区服务。

5.每个万科的商业项目必须有一个运动主题店（运动集合店）。

6.社区提供平台和服务，重构提供心地模式和思路。

产业地产

预测掌门人：谭华杰

谭华杰名片

自从2001年加入万科，谭华杰15年来一路从客户服务经理、首席研究员、董办主任做到董秘，而今又位列高级副总裁。后将参与集团重大战略的研究、参谋与制定，加深投资者与公司的联系，原集团董事会秘书的工作职责不变。

作为万科集团的“参谋长”，谭华杰拥有良好的财务、法律、金融基础，还负责部分年报的撰写，被誉为“字里行间都透着进取精神和领袖气质”。

虽然谭华杰表示，任公司高级副总裁契合万科最近的转型需要，“因为我的工作内容超出了董秘的范围，增加这样的一个头衔方便对外开展工作。”而这“超出董秘工作范畴”的工作内容尚不得而知，但从万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司似乎可以猜测到一二。

步入三十而立之年的万科，在践行"做城市配套服务商"的理念上，在物流地产、社区、商业、教育服务等领域寻找发展可能性，当然，产业地产亦是其探寻方向之一。

在主导产业上看，万科园区已经跨越文化创意、传媒影视、信息科技、金融创新、电子商务、仓储物流等多个类别，今天咨询君要重点介绍的就是最近炒得风风火火的物流产业和文化创意产业。

（万科产业地产布局图）

1、有钱任性 项目扎堆入市

从2012年开始，万科就已经在深圳、青岛、廊坊、杭州、上海等城市已经排兵布阵，为产业地产黄金时代的到来厉兵秣马。万科现在在产业地产方面实行的是“百舸争流”，各个区域公司都在进行自下而上，争先恐后的创新试错。

2、物流地产：做一个有分量的对手

5月16日，万科借签约河北廊坊项目宣布进军物流地产。最新消息显示，万科已撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司，美国黑石集团也是股东之一。

黑石主要的角色还是财务投资人——双方合资成立项目公司，万科全权负责操盘。万科会长期运营管理物业，但不一定会长期持有。在客户稳定、资金收入稳定之后，他们会采取证券化的退出方式，也就是将物业放到境外或者国内的REITs市场上。

在今年6月4日公布的5月份销售简报上，万科也首度披露了集团对于物流地产的规划：“下一阶段，我们将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产、产业地产，而产业地产的业务重点方向之一将是物流地产。”

报告中对外披露，目前万科已获得物流地产项目2个。其中，贵阳龙里物流项目位于贵州省龙里县快递物流园，项目占地面积约13.3万平方米，建筑面积约10.1万平方米。万科预计将拥有该项目50%权益，须支付地价款约0.15亿元；

与国内物流、电商、地产等其他行业和本行业公司做物流的思路不同，万科物流地产是万科城市配套商服务链条上的重要一环，其模式不是简单的圈地开发，而是将仿效美国工业物流地产巨头普洛斯，万科将为物流植入金融，引入基金。

3、文化创意产业

杭州：良渚文化村-玉鸟流苏创意产业园　

杭州玉鸟流苏创意产业园2014年11月开园，已有15家企业入驻，涉及行业包括动漫制作、会展策划、艺术设计、个性化服务设计、室内家居设计等多个文化创意领域，其中文创类企业数量12家。该项目是万科集团旗下的首个由万科独立运营的创意产业园，在万科集团总裁郁亮看来，玉鸟流苏创意产业园是万科在产业地产的一次创新尝试。

（良渚文化村-玉鸟流苏创意产业园效果图）

上海：北蔡项目、万科VMO、七宝国际

上海北蔡项目，占地16万平方米，为研发办公产品，预计实行滚动开发，售出大部分物业，最快将于2015年5月份正式对外亮相，一期体量6万方，计划售出75%，持有25%，预计均价25000元每平方米。

媒体报道，操盘北蔡项目的团队是上海万科成立仅半年时间的产业地产事业部，上海也成为万科进军产业地产的试点城市；该项目的另一亮点还在于与产业地产专业开发商天安数码的合作，各取所需也好，借鸡生蛋也罢，项目成功的概率又被放大了一些，此前，万科在上海还开发有万科VMO、七宝国际等写字楼项目。

物业管理

掌门人：朱保全

朱保全名片朱保全于1999年加入万科企业股份有限公司，曾任北京万科企业有限公司人力资源部经理、集团客户服务中心经理、成都万科房地产有限公司总经理助理、集团行政总监兼总裁办公室主任、南京万科置业有限公司总经理等职务，现任万科集团副总裁兼物业事业部执行官，拥有丰富的物业管理经验，在担任万科物业总经理之后，更是为其带来了惊喜的改变。

物业行业如沐春风，最后一公里、社区电商等多重概念充斥着网络，撞击着物业人的心灵。一拨人讨论着移动互联所带来的乐观前景，为行业创造的发展机会，朱保全就是这么一拨人里面的一个。

1、朱保全要做什么样的物业？

2015年初，万科物业做出了以“睿服务”进行市场化推广的战略决策。这也表明了万科想用轻资产方式做物业的全面市场化，即输出品牌、技术和标准，不输出人员，也不自己招人。

（万科物业保安图）

在过去的两年中，万科物业将所管辖的所有小区中的超过25万个各式各样的设备——大到电梯、小到门禁，和27000名员工，都实现了云端化。全国统一的app客户端“住这儿”、基于小区o2o的微信服务号“邻居”，都已有超过10万户业主注册和使用。基于全国连锁的家装、家具、家政、金融、保险等第三方和基于小区步行范围的超市、理发馆、馄饨店等商家资源也正在一个个地进入。

睿平台同时支持b2c业主，还支持c2c和b2b2c业务。管家或业主直接在此平台上不仅能获取万科物业的服务，还可以得到来自万科业主彼此或第三方的业务。比如业主甲要出差，想出钱请人照料猫。他可以打电话给管家，也可以自己在平台上找邻居帮忙，或小区周边的宠物店。

2、拆分上市已成定局？

自从去年彩生活上市后，万科物业的市场化进程也开始提速，对盈利能力要求开始提高，并通过“睿服务”进行扩张，分拆上市意图明显。朱保全也曾经说过，万科的战略愿景之一就是为业主的资产保值增值，其物管超过10年以上的老社区里，有85%的项目售价高于周边小区。以深圳万科坂田片区的四季花园项目为例，增值幅度远超周边楼盘。

3、朱保全心中万科物业的4个观点

1.物业管理的核心：建筑物的打理

2.物业管理不应该关注物业费而是管理物业的价值（增值）

3.互联网和物业管理的关系：用数字化对物业管理进行升级，offline的价值还是需要通过online来实现

4.物业公司的核心优势是人——线下管理人员