世界那么大，我想去“赚赚”

在房地产圈，每过一段时间就会出一个新热点，比如出国投资，比如转型轻资产……如果你对这些热点不以为然，那你就是落伍了。过去几年，房企们掀起了出国热潮，以绿地、万达、远洋、中海外等企业为代表的中国房地产企业在海外投资的热情异常惊人，并使得中国首次成为资本净输出国。

高举高打派

1、绿地

宇宙开发商要先称霸全球

出海集团领军者

目前为止，绿地集团已陆续完成韩国、澳大利亚、美国、加拿大、泰国、马来西亚、西班牙、德国、俄罗斯等10国共计15座城市的海外地产布局，成为中国房地产企业海外经营的领跑者。其中，论规模和数量，尤以韩国为最。实际上，绿地的独立出海是从两年前开始起步的，此前多为合作项目。

（绿地海外投资一览表）

创新服务成亮点

为进一步服务好选择绿地海外项目的广大国内业主，绿地方面目前已经推出“弘金宝”和“世界汇”两个针对海外项目的新型服务平台。

其中，“弘金宝”以通过人脉资源获得收益为初衷构建一种全民营销平台，主要嫁接于微信，将大体量、多样化的绿地海外项目产品放置于此平台，供使用者自己选择或选择适合自己朋友圈特点的项目产品进行营销推广、客户推荐；“世界汇”则是通过俱乐部的建设，让同为绿地海外项目的业主彼此之间成为朋友及合作伙伴。

克而瑞咨询点评：

出海短短三年时间，绿地就已经成长为中国房企国际化进程的领军者，成功原因可以总结为张玉良认为的以下几点。

1.符合企业发展战略，符合自身特点，符合当前经营能力和企业综合实力；

2.要充分准备、知己知彼，要切实了解各国在地产方面的法律、政策、汇率、税收等综合层面的异同和风险；

3.不能蛮干，在分工细化且系统的海外市场，要用好专业机构的力量。

2、万科

中国一哥的小试牛刀

销售额占比低

仔细观察不难发现，万科在出海布局之时，大多选择联手当地最具实力的房企，无论是中国香港的新世界发展、美国铁狮门与汉斯、新加坡的吉宝置业，无一不是当地顶尖的房地产开发商。

与碧桂园、绿地积极自建销售渠道相比，万科在美国和新加坡的项目都是由合作方操盘，万科仅以参股的形式跟进项目日常运营。同时，由于海外项目的销售主要面向当地市场，因此合作方运营团队主要担当销售重任，万科仅部分协助其在中国境内的销售推广工作。

（万科纽约曼哈顿列克星墩大道项目开工图）

战略布局谨小慎微

万科在海外市场的布局主要有两条不成文的规矩，一是优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，二是必须有当地的合作伙伴，没有合作伙伴的海外项目，万科不做。

目前，万科在海外主要有四个项目：香港荃湾项目、美国旧金山Lumina项目、新加坡林曦阁(The Glades)项目和纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目。

选择华人聚集区的原因很简单，国内开发商在海外市场的知名度较低，选择华人市场就意味着销售更有保障，而且越来越多的国内投资者选择到海外进行房产投资。

克而瑞点评：
相对于规模扩张，营运与管理能力的提升对于万科现阶段走向国际化具有更积极的意义。通过海外项目投资，学习成熟市场商业模式，公司的地产金融、小股操盘以及事业合伙人机制事实上都是通过海外合作带来的收获。

3、万达

多元化触角下的投资野心

房地产只是冰山一角

达海外近两年来在全球各地运作了一系列项目，包括万达·伦敦ONE在内的这些海外项目，都有一个共同的特点：全是所在城市的地标。位于西班牙马德里的项目地处市中心的西班牙广场，高度达到117米，其位置相当于中国的天安门城楼；位于芝加哥千禧公园和芝加哥河畔的芝加哥项目，高度排名芝加哥第三，是芝加哥东湖岸区最后一个未建的地块。

然而王健林确的野心版图中，文化旅游产业以及酒店产业才是万达进军海外的主要产业，房地产知识其中很小的一块，由此可以看出万达多元化产业的巨大野心。

（万达伦敦·one项目）

并购为主 投资为辅

去年6月宣布伦敦收购项目时，王健林曾对外称万达的海外并购一般会遵循三个原则：首先选择在经济发达、市场成熟的国家进行投资、并购，其次“并购为主，投资为辅”，第三，所有并购必须跟万达集团业务相关，围绕文化、旅游、零售三个产业进行。

克而瑞点评：

全球化发展有利于万达集团分摊国内投资的开发风险。但国外的投资政策和商业环境五花八门，投资风险更大一些，这要求万达必须具备更高的风险管控和把握能力。同时，国外的商业经营和投资极易受到金融危机的影响。

小打小闹派

1、碧桂园

加速海外布局

海外投资比例不超过10%

从目前掌握的资料来看，碧桂园海外项目的毛利率在35%左右，比国内市场高一些。海外市场背后的利润以及前景，正带来更强大的诱惑力。

碧桂园在今年年初公开表示：未来3-5年，海外项目、广东省内外的全国各地将呈“三分天下”的态势，10年内，国内、国外各占一半比例。不过，基于对风险的考量，眼下，碧桂园对于海外的投资总量还设有严格的控制，这部分比例占总投资比例的10%。

（碧桂园马来西亚金海湾项目实景）

战略目标稳扎稳打

去年以来受马航飞机失联等“黑天鹅”事件影响，碧桂园海外销售逐渐回归平淡。企业对海外市场投资态度也将更为审慎，据公司透露，未来会继续物色合适的项目，但进入新的市场都会从小项目或合作项目做起，逐渐积累经验，5年内海外资产占集团总资产的比例不会超过10%。

虽然海外业务的毛利率预计能达到35%，高于国内，但由于地域问题，碧桂园的全产业链模式无法在海外复制，优势难以体现。出于财务安全和审慎发展的考虑，公司放慢了海外发展步伐。

克而瑞点评：

对碧桂园而言，放慢海外扩张步伐未必是坏事，海外业务虽然有更高的毛利率，但由于国外的预售制度更严格，造成房企资金回笼缓慢，反而对公司的现金流造成不利影响。随着海外市场风险逐渐暴露，放缓扩张速度实现稳扎稳打并积累经验，对于公司未来在海外更好地发展有利。

2、保利

海外项目处在试水阶段

澳洲项目接近落地

5月10日，保利通过合作方式取得澳大利亚墨尔本市南雅拉区克莱蒙地块。该项目用地面积约为2168平方米，规划容积率面积约为36268平方米，成交总价为1984.4万澳元，折合人民币9712.5万元。土地用途为商住用地。公司目前拥有该项目51%权益。

保利于2014年就成立了海外事业部，考察了美国、澳大利亚等海外市场。目前的进展的是，澳大利亚已有一个项目得到落实，另一个项目也接近落地。

克而瑞点评：

目前保利地产在海外落实的两个项目规模都不大，走出海外并不是为了获得更多的收入来源。总体上，保利对海外市场保持谨慎的态度，更多是学习海外成熟的房地产市场发展模式，以及运作方式。

3、远洋

深入探索海外投资与发展

目前只进入香港投资

根据远洋地产今年年初公布的四期发展战略，公司未来将深入探索海外投资与海外物业发展业务，涉足香港亦是海外物业发展的重要一步。之后不久，远洋地产下属全资子公司盛立就以每股面值4亿美元代价，认购南丰集团全资附属公司Expedient发行的认购股份。认购股份占Expedient于认购事项完成后的40%。

远洋将与南丰集团合作项目为日出康城项目第6期，占地约1.37万平方米，建筑面积约13.7万平方米。该用地地处将军澳的临海地段，具备优越的区位优势。

克而瑞点评：

早前洋地产的海外投资记录中仅仅有一则投资澳洲住宅项目的“传闻”，但经集团证实为子虚乌有，在开发商集体掘金澳洲的当前，远洋能保持理智实属不易。

结语:

毫无疑问，海外的项目利润率要远远高于境内。无论是高举高打派还是小打小闹派，在海外开发房地产的税收支出远低于国内，这也为企业带来良好的投资回报提供保障。

房企在内地开发需要缴纳数额不菲的土地增值税，但在海外并没有该税种，开发商可以享有到海外开发土地升值带来的收益，加上不少国家规定买地的土地款可以从银行贷款，有利于开发商提高杠杆获取更高的利润。