养老地产关联产业要素之金融链角色分析

养老地产，不是传统意义上的独立产业，而是指满足养老需求的具有同属性的行业和企业经济活动的产业集合。如果将养老地产进行适当的延展，即可将老年居住需求扩展到健康养老服务、老年休闲娱乐、老生健康产业等领域。

近期克而瑞咨询将从养老地产相关产业切入，出品养老地产关联产业的系列文章，剖析国内养老地产在上下游产业链整合方面与欧美等国家存在的差异，探寻养老地产发展模式和盈利模式的突破口。

本期从养老地产产业资本融资及开发角度，谈谈国内与国际成熟养老产业发展体系存在的差距。

养老地产作为一种产业链极具延伸性的朝阳产业，其子行业养老地产的关联产业更是覆盖了养老产业内的所有子行业。养老地产和文化旅游地产一样，都应该是一个完整的产业，需要体系、专业进行支撑，不仅需要较大资金量的投入，还需提供完善的后期服务体系支撑。

目前，我国养老产业涉及面较广，但相对分散，未形成体系的上下游产业链。在合作资源整合、配套设施和衍生品开发方面都缺乏专业性、极具针对性服务老年客户的管理及服务体系构架。

国内目前养老地产关联产业集合

下面，我们从养老地产产业资本融资及开发角度谈谈国内与国际成熟养老产业发展体系存在的差距。

中国养老地产产业融资及开发

国内养老地产领域的融资和开发有五种运作方式：

一是开发商利用自有资金开发养老地产项目，但会产生较大资金压力；

二是公办民营方式，因为有政策上支持，包括财政补贴或土地划拨，因此运营成本较小，但该种方式难以规模化发展；

三是保险企业利用雄厚的低成本资金投资养老地产项目，由于保险产品与养老有天然的接近性，是最适合投资养老地产的资金来源；

四是私募基金，但还处于观望阶段；

五是众筹模式，老人可以参与众筹，享受回报及相应的养生养老服务。

目前，在国内无论哪种开发运作方式，都没有形成完善的价值链，比如说供应商是谁，生产商是谁，运营商是谁，售后服务商是谁，这个链条里面价值到底是怎么产生的，这个价值到底有多少，匹配的资金模式是怎样的。

在产业链未贯通之前，国内养老地产总会面临投资大、周期长、回报率低等特点，融资也成为禁锢养老地产在国内飞跃发展的关键瓶颈之一。

美国养老地产产业融资及开发

在美国，养老地产不是一类房屋，也不是一种收费方式，而是一个完整的金融系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REIT）和私募基金共同构建。

养老地产的开发商，通常是由其他类型的开发商演化而来，他们根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老养生社区，然后按事先约定的价格卖给运营商或投资商，在这一过程中，运营商或投资商以担保等形式为开发商提供一定程度的融资便利和财务安排。

而养老地产投资商主要由三类构成：包括房地产投资基金、私募基金和非盈利性组织。其中，房地产投资基金作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益；非盈利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供养老社区。

这几种投资开发方式，其核心都是提供低成本长期资金，因此投资上的金融风险较高，但经营风险较小。

总之，和酒店管理公司一样，在养老地产领域，投资商与运营商的角色分离趋势日益显现，而金融危机中资金成本的上升加速了这种趋势。

当然，美国不同类型的投资商有着各自的投资经营战略，有些采用纯出租模式，如SNH，有些采用“出租+委托经营”模式，如Ventas，有些通过与运营商组建合资公司来管理旗下物业，如HCN，还有些采用多元投资模式的平衡，如HCP。

摘自《养老地产开发运营模式》

由上可见，无论是哪种投资商，在持有物业期间都以净出租或委托经营方式将物业转交给运营商管理。由运营商支付所有运营费、维修费、保险费、税费等，运营商获取剩余收益的同时承担经营风险；而在委托经营方式下，运营商收取固定比例的管理费，投资商获取剩余收益并承担大部分风险。

小 结：

由此可见，美国养老地产系统的核心，是通过开发商、投资商与运营商的角色分离实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。

对于中国养老地产的发展来说，首先应该跳出地产圈子，将物业金融化，促使养老地产金融的发育，实现资本的自由进入与退出，并逐步构建这一资金成本最低、规模化速度最快，抗冲击能力最强的发展优势，也只有这样才能实现养老地产项目的持续运营和盈利。