养老地产这杯羹，不是你想分就能分！

在老龄化日益严重、消费力不断提高、观念逐步转变的今天，养老地产的潜力巨大已经毋庸置疑，发展速度较快一步的国外发达国家经验已证明了老龄化必然会带动养老地产的发展。

自2004年起，国内各类企业便已纷纷试水，经过十年的摸索，无论是适合发展的区域条件，还是项目的开发盈利模式，甚至是具体的产品类型也都已经有迹可循，可以说养老地产之路已然越来越清晰。

这其中，大型的传统地产商、实力强劲的产业资本以及资金实力雄厚的保险资本是三大绝对主力军。

下面就来看一下这些养老主力军的试水之路。

传统房企

1随园嘉树

随园嘉树是万科涉足养老地产的诚意之作，以组团形式设置在良渚文化村的大社区内，开创了“一碗汤的距离”的先河。近500套老年住宅的持有量充分展示了万科做养老地产的决心和诚心。目前项目100多套出售型住宅已全部售罄，租赁型也已正常运营。

▲ 随园家树俯瞰效果图

经验总结：

土地及开发成本低，有大社区的配套资源共享及客户资源保证，但需要大量的资金投入，且回报周期过长，即使是身为房地产龙头企业的万科，也几乎做不到短时间内开发第二个类似项目。

2绿城乌镇雅园

乌镇雅园是绿城在乌镇打造的学院式养老地产项目。项目秉承住宅开发模式，以全销售的方式快速回笼资金，而颐乐学院部分则持有运营（年费3500元起）。目前别墅已全部售罄，小高层部分共四期，前三期已交房，入住率30%左右。

▲ 绿城乌镇雅园俯瞰效果图

经验总结：

拥有丰富的房地产开发经验，土地及开发成本低；企业拥有一大批忠实粉丝，客户资源有保证，但不能保证入住的一定是老年客群，养老性质容易改变，且目前的年费收取标准能否支撑未来颐乐学院的持续运营仍有待商榷。

保险资本1泰康之家·申园

泰康之家•申园是泰康在上海松江打造的综合型养老地产项目，目前项目仍在建中。项目采用租赁模式，普通客户交纳入住押金、会员费和月费，保险客户则需要购买200万保单及承担每月月费。

▲ 泰康之家·申园俯瞰效果图

经验总结：

企业拥有雄厚的资金实力，除了上海申园外，同时还开发了北京燕园及广州粤园；有大量精准的养老目标客群（燕园项目已出售8000多张保单）。但保险企业没有房地产开发及养老运营经验，进展速度慢，目前仍没有成功运营项目。

产业资本1上海康桥亲和源

亲和源是目前全国出现最早也是运营最成功的养老地产项目之一，是会员制养老的鼻祖。如今入住率已达90%左右，经过7年时间，会员也由10几个升至现在的1300多个。

▲ 亲和源俯瞰效果图

经验总结：

拥有丰富的运营经验及一定的品牌影响力，后期成功通过提供管理及品牌输出服务获取更多盈利。但前期开发建设成本及投入太大，对资金量要求很高，即使采用出售会员卡的盈利模式加快了资金回笼的速度，也无法再独立开发下一个项目，只能采取合作开发的方式。

2复星星堡中环

复星星堡中环是目前已运营的养老地产项目中满意度最高的项目之一。相较于其他拥有高品质服务的养老项目，星堡中环的入住门槛相对较低，仅需5万的入住费加上7000元起的月费（餐饮费已包含）即可。项目由复星与美国峰堡合作开发，通过对商办物业的改造，开放了近200个房间，目前入住率高于60%。

▲ 星堡中环实景图

经验总结：

入住门槛相对较低的租赁型物业容易让更多老年群体接受，入住率有保证，企业本身拥有金融、医疗等产业资源优势，资源整合能力强。但开发经验不及传统地产商因此目前采取对商办物业改造的方式，项目体量小，针对客群有限；与国外企业合资开发，容易产生管理矛盾。

结语

从这三大主力中的典型企业及项目的开发运营经验中，我们可以明显看到传统房企拥有丰富的拿地及开发经验，光开发成本就要比其他类型企业低20%以上；

而保险企业的资金实力之雄厚是其他类型的企业所不能相提并论的，且其拥有一大批精准的养老目标客群；产业资本相对于这两类企业则拥有更多整合上下游产业链的资源优势。

纵观各国，美国的市场化养老模式被公认为最适合我国借鉴学习，就从目前国内各企业的开发情况及经验总结中可以大胆预测出美国的投资、开发及运营三方各司其职的市场运作方式也将会是我国养老地产市场未来的发展趋势。

由习惯做重资产的传统地产商发挥所长，开发建设建筑硬件，由保险等金融资本发挥资金优势，托底购买成熟养老物业，实现资产轻化，再整合各类医疗、服务、运营等上下游产业资源。资源整合，发挥各自专业优势，各司其职，减少了独立开发运营中不必要的投入，也避免了合资开发运营中会遇到的管理矛盾。