高房价背后的奥秘你掌握了吗？听经济学家陈淮给你举几个栗子



他，诙谐幽默，妙语连珠，刷新了经济学家沉默古板的形象。

他，以经济学家的眼界和思维，从宏观经济发展的角度，一语道破高房价背后的玄机。

他，擅长用讲故事、举例子的方式，来诠释晦涩难懂的经济学原理。

他，就是中国人民大学宏观经济学教授陈淮、建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长，“2015中国房地产实战案例系列研究” 易居沃顿特约嘉宾。

让我们来看一下陈淮教授在易居沃顿课堂上的那些生动的栗子和精彩观点。

栗子一
是什么导致了房价的上涨？

假设，

北京四环以内核心区现有城镇住房总量是：1

城乡结合部的住房总量是：3

远郊区县的住房总量是：5

那么，这三个区域现有的住房存量资源是1：3：5

8-10年后，这个比例关系可能会变成1：8：20

即现在北京核心区城镇住房占北京行政辖区所有住房资源的比重是：1/9

那么，

8-10年以后，这个比重就是：1/29

显然核心市区的房子是变得更稀缺了

那么，

房价是会上涨还是会下降呢？

这个现象在特大城市极为显著

这就是著名的级差地租理论

马克思在《资本论》的第二卷中用了整整四章来分析的地租理论

仅仅用了几组简单的数据，陈淮教授就把晦涩的地租理论解释清楚了，经济学小白们，赶紧记下来，拿出去炫耀吧！

栗子二
把房价降到合理水平，大多数人就能买得起房了吗？

假定，

一个城市有100户家庭想改善住房

开发商每年只能盖10套新房

如果把供需全部交给市场

价格就会涨到第10户恰好买不起，第11户买不起

第10户买的起的时候，恰好10户居民买了10套房子

在经济学意义上这叫短期均衡

但是，

政府说不行

要把价格降到第70户都买得起

那么以下问题出现了

第一个问题：

假定政府通过调控把房价降到第70户买的起、第71户买不起的程度

一年有多少家庭搬了新房？

还是10户对吗？

能是11户吗？

能是70户吗？

第二个问题：

当价格降到70户家庭都买得起的程度

而只有10套新房

那这70户家庭里，哪10个家庭最先搬？

怎么比较不同的人口收入、资产、身体强弱、年龄高低、男女、几代人，如何分配才能保证公平性？

这其中有许多复杂不可预测的因素

第三个问题：

假定政府的住房分配真的出于公心

但后来发现

这70户中住进去的10户，有9户是官员的亲戚

只有1户不是，他叫赵忠祥

当行政权力配置极度稀缺的资源的时候，如何能防止寻租和腐败？

第四个问题：

一开始这城市有100户居民想搬新房

只有10套新房

政府介入把价格降到第70户都买得起

并且政府做到了以相对低的价格合理地把房分配给了10户

那么，

想改善而没有改善的住户有多少？

还有140户

因为，

当你把房价降到第70户都买得起的时候

又有40户想搬到上海来住

里面是一个开放的而不是一个封闭的需求

不是说一共有50个人

有10个人吃了盒饭

还有40个人没有吃盒饭那么简单

这就是经济学！

深入浅出的解释了政府调控下，可能会引发的几大问题，真的是连街边跳广场舞的大妈们都能很好的口口相传啊！

栗子三
什么是买得起买不起房呢？

假定，

一个小青年念了个大专来上海找工作，一个月收入3000元

显而易见，

你可能认为这个月收入3000元的年轻人不是潜在的购房对象

售楼小姐可能都不愿意搭理

但是她错了！

假定，

这个年轻人每个月最多能拿出600元用于住房消费

即这个收入群体的最大住房消费能力是每个月600元

但三个月以后，老板一看还不错

月工资涨到4000元

他的月收入涨了30%

那他每月能拿出多少用于住房消费？

是1200

也就是说，

他的收入只要增加30%

他的住房消费能力就能增加100%

这叫做住房消费能力对收入的高敏感、高弹性

如果，

住房敏感度成正态分布的话

大约20%的人群他们的住房消费能力对收入不敏感，是哪两种群体呢？

一个是困难群体

一个是特困群体

有大约20%~25%的高端人群

对于住房消费也处于不敏感阶段

恰好中间部分正是住房消费能力最敏感、最具有弹性的部分

由此，

我们可以说，那些高敏感、高弹性的人，就是那些买不起房的人，也是对住房需求最强烈的人。通过数字进行区分之后，是不是很容易就明白了呢？

陈淮教授那些一语道破高房价背后玄机的观点

观点一：调整城市结构是中国城市化成功的关键，也是调整了十年的关于房价问题的关键。

中国目前已有17座五百万到一千万以上人口的城市，一个叫超大城市，一个叫特大城市，这17座城市未来将严格限制人口规模的进一步扩张。要让更多人住城里，又不让更多人住大城市，那住哪里呢？住二三线城市，包括大部分的省会城市，包括中西部的省会城市和百分之八十以上的地市级中心城市。也就是说300-500万和100-300万的城市和50-100万有条件的城市是未来十年人口进一步聚集的地方，也是房地产建设的主战场。

中国有30个省市自治区，西部有12个省，12个省会城市，在过去十年中没有一座城市像上海那样房价暴涨的，中西部城市总体上是供大于求，东北三省没见过房子不够卖的情况。在城市的现代化进程中，时间、资金、基础设施等主要资本全部集中在特大城市，导致了人口过多的向特大城市聚集，从而推高了房价上涨。所以归根到底还是要调整城市结构。

观点二：当人们走出一个阶段之后，他们的新增需求才会主要指向另一个更高层次的需求。

以上海为例，在九十年代初中期的时候，住房比现在困难得多。从1992年浦东开放到2002年，上海房地产市场的地方政府推出了蓝印户口政策，买房退税政策，购房免税，契税减半再减半等政策。但上海人还是奔走相告“宁要浦西一张床，不要浦东一套房“。是老百姓那时候住房很宽裕吗？为什么那个时候的住房需求反而没现在大呢？消费在不同的发展阶段，在不同的人群，有不同的弹性，有不同的需求敏感。

观点三：房产税的意义在于促使资产结构合理配置。

房地产税和不动产登记制度是一个保护、支持和鼓励更多人群拥有持有私人资产的制度。占有优质资源和多占有资源的人多交税，这是全世界皆然的规律。同时，如果一个人不拥有第二套甚至更多套住房，租赁市场从何而来？一个完整的住房市场租房体系，特别越大的城市，越需要有发达和足够规模的租赁市场存在。一、它的存在是最接近于低端群体需求的市场。二、它最真实的反应实际的购房需求，三满足市场经济下滑、资源不断流动的客观需要。

一部分人拥有一部分资源，同时通过租赁的方式满足低端群体的需求，这就是合理的资产配置结构，是不可避免的。