2015，产业地产怎么走？

7月24日下午，《2015CRIC第二届产业地产发展高峰论坛暨上半年度工业地产形势分析报告发布会》在克而瑞总部报告厅正式举办。特邀万科、万通、绿庭、恒生科技园等中国极具影响力和潜力的企业嘉宾与会，现场与会人员爆满。

2015年产业地产发生了哪些热点事件？房企们做了哪些大动作？未来又将怎么走？且听现场嘉宾一一道来。

2015上半年度产业地产形势分析报告克而瑞产业地产事业部总经理高晓伟

市场篇

· 总体走势：2015年上半年主要城市工业用地供应量同比减少35%，12个主要城市中有10个供应减少，其中7个同比减少40%以上；供求比1.1基本均衡，地价微涨4%。

· 量之表现：重庆、天津和青岛成交量8000-10000亩，成跑量主战场；北京、深圳成交量最小，在400-500亩；其余城市成交量在1000-4000亩。

· 价之表现：主要城市均价35万元/亩，深沪广京杭五城53-321万元/亩领跑，其余集中在20-30万元/亩。

· 异常表现：重庆和成都两市由于新区开发，供求量激增，工业用地的均价亦易受单幅特定产业发展用地成交价拉低。

企业篇

万科

· 星商汇：以万科的产业服务平台去托管全国性的园区项目，从而赚曲轻资产管理与服务收益。

· 云城孵化器：万科在孵化器平台上的试验田，整合资源孵化器以及自营的一种双模式进行孵化器平台的运营。

华夏幸福

· 产业互联网平台：打造一个产业集群模式的产业园，拥抱互联网带来创新的血液。

· 联手太库孵化：由太库科技在自身运营的各综合孵化器以及遍布全球的项目库中为公司运营的产业园推荐并导入产业化项目。

光谷联合

· 空间+创投：产业园取将加大对创投新型中小企业的支持；采取现金、租金及不动产等入股的灵活策略，以及系统化的产业孵化和运营服务，帮助企业成长。

趋势篇

纵观2015年上半年发展，中国产业地产的趋势——四个进入

趋势1 招商进入缓冲期

25号文策反：2015年夭折死缓——已出台的优惠政策继续执行。

趋势2 众创进入迸发期

中央层面的倡导助推众创，全国掀起众创热潮，创新型孵化器爆収式增长。

趋势3 轻资产进入成熟期

“拼服务”、“造平台”、“重运营”

趋势4 互联网+进入试用期

一方面，互联网企业已经开始全面入侵产业地产领域，另一方面，产业地产商也在主动融入互联网之中，以互联网思维改良自身模式。

新时代的产业服务万科产业地产事业部副总经理朱琦

万科在产业地产方面30%是重资产，70%是轻资产。前者是万科特色的产业地产，后者则是以万科的产业服务平台去托管全国性的园区项目，赚取轻资产管理与服务收益。

万科产业地产发展模式构建

重资产模式：具有较强地产开发能力与较好的现金流都将成为万科产业地产发展的优势，重资产开发亦能成为轻资产运营提供载体。包括以产业园区为核心的办公研发、股权投融资、基金+持有模式。

轻资产管理：受制于区域开发进展，产业园区服务型消费供应相对短缺，将成为轻资产服务转型的可能性。包括中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。

万科对于产业的思考：

1. 受益于良好的内在发展基础与外部合作资源，万科产业地产具有较好的发展环境，形成以上海为核心的产业地产开发架构更适合万科的发展；

2. 以产业服务品牌为核心的创新业务体系将支撑万科在重资产发展的模式上，以轻资产的创新业务体系实现公司的转型发展；

3. 基金+持有为核心的重资产模式及轻资产管理服务将成为万科产业地产未来的主要发展方向，在保持较好的地产开发利润的基础上，同时以自持物业产品为载体发展轻资产管理服务。

金融大数据对智慧地产的影响银联智惠•斯坦福联合研究院商业总经理朱高峰

数据从负债变成资产

数据价值三定律

1.沉默数据急速贬值

2.流动产生价值

3.融合促进增值：1+1>2

用最真实的数据洞察商业

主力消费成长落在金字塔的顶端

富裕卡层的消费总额在2014年成长150%，新富裕卡层消费总额成长率达到143%，中产卡层消费总额成长率则达到126%，反观底端的消费力成长幅度仅有16%，整体消费力逐年往顶端消费族群靠陇。

12月就是要任性消费

2013年全国消费高峰月份依序为12月、1月、9月。2014年消费高峰月份排序维持不变，消费高峰月份仍是12月、1月、9月 ，境外消费高峰则是12、11月为主。

海外消费霸气增长

国人海外消费总额从2013年至2014年成长幅度高达287.1%。

奢侈品大PK

国人在Louis Vuitton (以下简称LV)的消费总额成长45.7%，值得注意的是国人在Givenchy 2014年的消费总额有较大幅的成长131.2%。