不忽悠，扒一扒新城商业的“说”与“做”！

不久之前，咨询君专访了新城控股商业总公司总经理张振先生，发表了《新城之变：下一个商业帝国雏形渐露》这篇专访稿。

专访中，我们披露了新城控股其宏大商业战略的种种设想，各种高大上眩得咨询君眼都睁不开啊……

但是，腹黑是人的本性，尤其是在土鳖房地产圈摸爬滚打了那么多年之后，咨询君的心理是阴暗且扭曲的，你说啥我就信啥啊？拿点干货出来瞅瞅呗！

今天，咨询君就要兑现上次文末尾的彩蛋啦，带你去吴江现场看看新开业的吴江城吾悦广场，看看传说中未来的商业帝国到底有没有付诸于行动，说得好听还是做得好看？一切全揭晓！

吴江新城吾悦广场坐落于苏州市吴江区滨湖新城中心地段，是政府强力打造的未来南苏州商圈中心，也是目前唯一仍可坐拥太湖的生态宜居新兴城区。

苏州的商业广场较多，而吴江却缺少这样的城市综合体，太湖新城作为苏州未来发展的重心，其未来发展潜力毋庸置疑，吾悦广场的进驻将带动太湖新城未来的发展，也为其成为吴江商业地标奠定坚实基础。

新城选址要素

• 城市选择：以二三线为主，一四线为辅（考虑到一线土地较少）

• 区段选择：一二线城市主轴延伸段及未来城市发展副中心；三线城市城市中心及城市新中心区域；

• 经济指标：当地区域的人均可支配收入在2.5万/年以上（目前项目都在3万以上）；项目三公里范围内（包括未来的导入人口）在20-25万以上。

吴江区域现状

• 吴江吾悦广场地处苏州吴江区太湖新城人民路地铁站口。苏州是准二线城市，太湖新城则是苏州未来的发展中心，价值将极大的提升；而目前为止，太湖新城并没有优质的大型综合体，因此项目的入驻填补了这一空缺。
  

• 2014年吴江区人均可支配收入约3.8万，满足项目的要求。

• 截止2014年，苏州太湖新城常住人口约20万人，未来将进一步大量导入。

• 目前项目周边以在空地和建新盘为主，新盘预计最早要至2016年下半年入驻；同时项目连接轨交4号线，但4号线开通预计在2016年底；因此项目的养商期也将进一步增长，这也是新区商业项目普遍面临的问题。同时，项目对街是华润万象汇综合体，未来的竞争态势会进一步升级。

项目区位图

新城控股商管总公司总经理张振曾经说，新城要走一条精细化的体验式商业地产之路，区别于传统商业以零售为主的业态组合形式，其更注重消费者的参与、体验和感受，并对空间和环境的要求也更注重体验性。而抢占精品客户，因地制宜地打造更为本土化的购物中心，这更是新城精细化之路上的重中之重。

今日吴江新城吾悦广场的开业现场，新城推出了其儿童业态主力店品牌——“多奇妙”，这是新城集团强势进军儿童产业的首个自有品牌，是新城集团布局文化产业、向体验式综合业态转型的重要战略之一，将以突破性的创新模式为新一代的中国亲子家庭带来前所未有的一站式、高品质的消费体验。

多奇妙亲子乐园目前华东地区最大的儿童游乐业态，占地3000平方米。针对 1-12岁亲子家庭，以“最好的教育是陪伴”为核心理念，以打造中国最大、最具影响力的亲子主题乐园集群为发展目标。到2020年，多奇妙亲子乐园将成为拥有200家以上亲子主题乐园的儿童娱乐类上市公司。

项目定位要素

• 吾悦广场整体定位为体验型、时尚型、区域型购物中心；

• 倾向于精致精细路线，非精品高端路线；

• 品牌强调当地化；

• 植入更多文化元素，打造项目底蕴。

项目现有状况

• 项目自持商业部分实现满铺开业，出售金街目前并未同步开业，据悉目前还处于与业主需求的洽谈沟通阶段，正式开业尚待时日。

• 项目自持体量10万方，共五层，单层建面相对较大。主力店基本在3000平以上，次主力店在1500平以上，占据面积相对较大。项目品牌数近150家，相对于10万方的体量，店铺数量不算太多，与精细化定位稍显偏差。

• 项目主力店包括自有品牌多奇妙、永乐国际影城、MK BOX KTV、爱百客超市等，聚客力较强。零售和餐饮品牌不一味推崇国际知名连锁品牌，以当地接受度较高的品牌为主。

• 吾悦广场采用3+3+3全新业态模式——33%零售，33%休闲娱乐，33%餐饮，体验式业态大幅提升，其中包含项目主打的占地3000平方米的自有品牌——多奇妙，它是基于新城对儿童市场前景的乐观态度，打造的针对 1-12岁亲子家庭，以“最好的教育是陪伴”为核心理念，以打造中国最大、最具影响力的亲子主题乐园集群为发展目标的儿童游乐品牌。吴江吾悦广场是多奇妙的第一站，新城计划于今年开出10家，到2020年超越200家。

项目楼层布局图

• 在今天的发布会上，新城发布了吾悦广场APP，将依托通行证模式，无缝对接新城旗下的其它的APP系统如“新城经纪人”或“新橙社”，通过统一的积分商城，积分的通存通兑，实现新城会员端体系的全线融合和打通；同时，新城线下实体会员，可通过绑卡模式，成为新城电子会员。

• 江新城吾悦广场首个吉祥物“WOW”和“YES”的到来！这一对集呆萌与高冷为一体的吉祥物，由“海宝之父”巫永坚与其团队打造。吉祥物以太极天使鱼为创作原型，结合新城控股LOGO所呈现的“类太极”形状，取太极黑白两色为主色；同时，将吾悦拼音首字母的“W”和“Y”提炼出，成为“WOW”和“YES”，即两大吉祥物的名字。

  
  

  
  

结语

对于房地产企业来说，制定宏大而长远的战略目标可能是必经之路，但如何将这些战略真正落地实施才是最终成败的关键。因此，企业制定战略必须因地制宜，明确愿景、市场方向以及企业使命，过程中不断试错，尝试新模式，最终通过成熟的标准化流程实现产品落地。