商业武林大会，且看地产“老二们”如何各显神通

小试牛刀派

小幅试点 谨慎行事

掌门：旭辉

武林解读

旭辉认为，房地产发展将历经三个阶段，目前中国处在第一个阶段——开发销售阶段，然后会逐渐进入第二个阶段——经营持有阶段，第三个是资产证券化阶段。当整个中国进入第二阶段时，旭辉会开始加大对商业的持有。

内功心法

分阶段计划：

✎ 现阶段，商业地产方面主推社区商业，并进行其他商业的试点；

✎ 销售额超过300亿元后，商业地产将小幅扩张；

✎ 销售额超过500亿元后，扩张步伐将加快。

✎ 到2015年至2016年，旭辉将逐渐提高特色商办的比重，实现占比20%，并实现18%以上的利润率。

武功招式

✎ 合作开发试水：与绿地共同开发的纯商业项目——上海绿地•旭辉E天地，2014年7月首次开盘，共推出68套商铺，商铺均价约在5万元/㎡，体量仅3万㎡。

上海绿地•旭辉E天地

✎ 综合体试水：重庆首个综合体试水，80万㎡大盘，住宅和商业结合。

✎ 大规模商办项目试水： 2014年9月经过135轮竞价击败华润，以41.75亿拿下了上海浦东新区洋泾大体量的商办地块。后续将会引入合作方共同开发，不过项目将由旭辉操盘和并表。同时该项目未来将以住宅、写字楼及银座式商业为主，大部分用作出售，预计最快将于明年下半年入市。

克而瑞咨询点评

商业地产谨慎保守派，进入商业地产较为被动，以社区商业为切入点进入主要是看中社区商业的可售性、提升拿地能力、增强住宅配套成熟性等特点。旭辉现阶段的重点仍将放在住宅地产领域。

项庄舞剑派

舞的是社区商业  意在住宅增值

掌门：世茂

武林解读

世茂认为，商业地产的黄金十年已过，未来十年是白金时代还是白银时代，取决于房企本身，小幅微调的创新已经无济于事，只有跨越式的创新、质变型的创新才能迎来白金时代。

内功心法

从强调产品模式向强调服务模式转变，转型为生活方式服务商。商业部分打造全新社交平台、电商平台理念，将社区商业Mini Mall作为公司重点发展的商业创新产品。

2015年4月16日   52+品牌发布会  宣布Mini Mall战略

武功招式

首批52+将入驻位于南京的茂悦港综合体及武汉的世茂•锦绣长江综合体内，两大MiniMall体量均为3万平米左右，预计于今年开业，目前项目正处在至关重要的招商环节。MiniMall搭配着世茂的自有超市品牌——爱世集一同推出。

克而瑞咨询点评

在新常态下，与许多房企一样，世茂也面临着去库存的严峻挑战，除了通过五宅计划使存量房及新房更具吸引力外，配套的社区商业Minimall也起到至关重要的作用，同样从社区商业角度切入，与其说转型商业地产，通过社区商业使住宅增值或许更为确切。

双剑合璧派

合作开发 自主开发 双管齐下

掌门：远洋

武林解读

远洋认为，中国经济从高速增长进入新常态，住宅地产也告别了“黄金十年”，在愈发严苛的市场环境下，需要主动应变市场才能突出重围。对于远洋来说，发展商业地产除了可以在现金流动性、收入稳定性方面改善企业的资本结构外，还有自身的战略需求，因此是长期战略业务。

内功心法

远洋地产集团为进军商业地产制定了“四三一战略”，即商业地产开发占总资产规模的40%，产出30%的利润，占总营业额的10%。

“合作模式+自主开发模式“双管齐下

合作模式：远洋地产+香港太古地产合作开发

自主开发：以未来广场为核心产品

武功招式

目前已经拥有近400万平方米的土地储备，占总储备的16%。未来两年，远洋地产将新增50万平方米的商业供应，并确保每年有20多万平方米的商业项目开业，陆续在北京、天津、沈阳、大连、杭州、中山等城市投入市场。

合作开发项目：北京颐堤港、成都大慈寺项目、成都太古里等；合作多以远洋前期开发，太古后期运营居多。

成都太古里项目

克而瑞咨询点评

远洋地产在商业地产领域布局相对较早，深知商业地产运营的难度，在项目开发中采用合作的模式，引入具有丰富商业资源及运营水准的太古地产共同管理，发挥自身在产品营造、成本控制、营造速度、项目落地等方面的优势，前期开发建设由远洋主导，后期招商运营以太古为主，战略性的合作使远洋在商业地产领域得到了长足的经验与发展；同时考虑到更为长期的战略意义，也加强了自主开发的部分，双管齐下的模式让人看好。

大刀阔斧派

住宅商业地位互换  乾坤大挪移

掌门：新城

武林解读

新城认为，目前国内商业地产处于跑马圈地的时代，预计这个过程仍有十年期限，而未来商业地产势必会经历一次次并购重组，逐渐进入战国时代。抢占有潜力的地块成目标。

内功心法

从住宅开发商向以商业地产开发为主辅以住宅开发的地产开发商转型。商业地产开发以二三线城市为主，一线和四线城市为辅，做区域型购物中心，走精致化路线，凭借独特的“吾悦模式”，争取进入商业地产第一梯队。

吾悦广场的战略布局图

武功招式

新城控股目前已在全国的10大城市布局了10余座以“新城吾悦广场”为代表的标杆性城市综合体项目。至2017年，新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个；2020年满80个。

目前已开业项目为三个，位于常州和上海；2015年将陆续开业的项目有吴江、张家港、丹阳吾悦广场。

杭州武进吾悦广场

克而瑞咨询点评

新城此次转型似乎有大刀阔斧的改革决心，但光有决心还远远不够，商业地产的开发运营除了需要大量资金的长期支持以外，专业化的团队和长期积累的运营经验是不可或缺的。新城希望在几年之内晋升商业地产房企一梯队，光靠规模还远远不够，项目的运营能力和企业的综合实力更为关键，新城的商业地产发展之路值得拭目以待。

各大门派秘籍合集

结语

武林风云突变，各大门派各有各的解读、各有各的打法。孰是孰非？孰对孰错？其实，没有绝对的对错之分，有的只是在市场环境下，修炼真正适合自身的武功秘籍，才能突出重围，占领一席之地！